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內(nèi)容簡(jiǎn)介

　　集體土地更新已成為我國城鄉(xiāng)更新的重要領(lǐng)域。研究以廣州為例，基于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的理論積淀，由表及里深入剖析半城市化地區(qū)非農(nóng)化村莊改造中，集體土地利用轉(zhuǎn)型的產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)過程與困境。研究?jī)?nèi)容包括：1）構(gòu)建集體建設(shè)用地再開發(fā)的理論分析框架；2）剖析集體建設(shè)用地再開發(fā)的利益沖突形成機(jī)制；3）實(shí)證解析制度轉(zhuǎn)型下集體建設(shè)用地再開發(fā)的特征；4）揭示產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)視角下集體建設(shè)用地再開發(fā)的困境；5）提出集體建設(shè)用地再開發(fā)的治理優(yōu)化與政策建議五部分。本專著的特色在于：１）學(xué)科交叉：運(yùn)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)權(quán)理論和制度變遷理論，結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)的研究，構(gòu)建了理論分析框架解釋非農(nóng)化村莊的土地利用轉(zhuǎn)型問題。２）深入實(shí)證；研究遵循從理論到實(shí)證再到政策反饋的路徑。以廣州番禺區(qū)近十年村級(jí)工業(yè)園改造為例開展實(shí)證研究，系統(tǒng)演繹番禺區(qū)從農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展到轉(zhuǎn)型更新的過程；通過調(diào)研與一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，分析了三舊改造推動(dòng)的集體建設(shè)用地更新的特征、成效和面臨的問題。集體建設(shè)用地更新的政策建議響應(yīng)了半城市化地區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)土地整理和再開發(fā)的治理創(chuàng)新需求。3）啟發(fā)實(shí)踐：研究揭示了美好的城鄉(xiāng)更新制度供給和更新規(guī)劃編制面臨“失靈”的深層次原因，有助于為實(shí)用性鄉(xiāng)村更新規(guī)劃的編制與管理提供“政策—空間”聯(lián)動(dòng)方法。本專著的讀者主要包括國土空間規(guī)劃和城市管理領(lǐng)域的高校教師和學(xué)生，國土空間規(guī)劃編制、研究和土地資源管理的一線工作者。

作者簡(jiǎn)介

　　姚之浩，蘇州科技大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院城鄉(xiāng)規(guī)劃系講師，碩導(dǎo)，同濟(jì)大學(xué)城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)博士，美國北卡羅來納大學(xué)教堂山分校城市與區(qū)域規(guī)劃系訪問學(xué)者，注冊(cè)城市規(guī)劃師。研究領(lǐng)域包括城市更新與空間治理、集體建設(shè)用地開發(fā)與管理、存量更新規(guī)劃方法。主持人文社會(huì)科學(xué)青年基金項(xiàng)目等縱向課題4項(xiàng)，在SSCI，CSSCI期刊發(fā)表城市更新類論文１０余篇，合著城市更新類全國通用教材2部，參編著作２部。獲華夏建設(shè)科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)一等獎(jiǎng)，中國城市科學(xué)研究會(huì)論文獎(jiǎng)，錢學(xué)森城市學(xué)金獎(jiǎng)“城市土地與住房問題”金獎(jiǎng)提名獎(jiǎng)。先后赴美國伊利諾伊大學(xué)芝加哥分校，香港大學(xué)、澳門城市大學(xué)交流訪學(xué)。

圖書目錄

前言?/?I
第1章?導(dǎo)論?/?001
1.1?研究背景?/?001
1.2?研究現(xiàn)狀?/?002
1.3?研究?jī)?nèi)容?/?003
1.4?核心概念界定?/?005
1.4.1?集體建設(shè)用地?/?005
1.4.2?農(nóng)村集體?/?006
1.4.3?集體土地開發(fā)權(quán)?/?008
1.5?研究方法與框架?/?009
1.5.1?研究方法?/?009
1.5.2?研究框架?/?011
第1篇?理論研究
第2章?研究綜述與理論分析框架?/?016
2.1?產(chǎn)權(quán)和集體土地產(chǎn)權(quán)?/?017
2.1.1?土地產(chǎn)權(quán)研究的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)視角?/?017
2.1.2?集體土地產(chǎn)權(quán)的二重性?/?021
2.2?集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)制度變遷?/?027
2.2.1?制度與制度變遷理論?/?027
2.2.2?集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度變遷 ?/?029
2.3?多維視角下的集體土地再開發(fā)?/?034
2.3.1?模糊產(chǎn)權(quán)視角下的集體土地再開發(fā)?/?034
2.3.2?制度轉(zhuǎn)型視角下的集體土地再開發(fā)?/?036
2.3.3?鄉(xiāng)村治理視角下的集體土地再開發(fā)?/?038
2.3.4?小結(jié)?/?041
2.4?集體土地再開發(fā)的理論分析框架：產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)?/?042
2.4.1?集體土地再開發(fā)的產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)?/?042
2.4.2?制度轉(zhuǎn)型、產(chǎn)權(quán)沖突與產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)?/?048
2.4.3? 產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)中的政府、農(nóng)村集體和市場(chǎng)主體?/?050
2.5?本章小結(jié)?/?053
第3章?鄉(xiāng)村集體性延續(xù)對(duì)集體土地利用轉(zhuǎn)型的影響?/?055
3.1?我國村莊的自治特征和鄉(xiāng)村集體性特征?/?056
3.1.1?我國村莊的自治特征?/?056
3.1.2?集體土地產(chǎn)權(quán)和鄉(xiāng)村集體性特征?/?058
3.2?集體土地再開發(fā)中的權(quán)力關(guān)系和集體性延續(xù) ??/?060
3.3?鄉(xiāng)村集體性延續(xù)下集體土地開發(fā)的增值收益分配?/?063
3.4?本章小結(jié)?/?064
第2篇?實(shí) 證研究
第4章?廣州市集體建設(shè)用地再開發(fā)的治理演進(jìn)?/?066
4.1?建設(shè)用地資源約束倒逼盤活存量集體建設(shè)用地?/?067
4.2?騰籠換鳥背景下的非正式更新（2000—2008年）?/?068
4.3?功能置換導(dǎo)向下的正式更新（2009—2020年）?/?071
4.3.1?三舊改造的土地產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)?/?071
4.3.2?三舊改造政策背景下集體建設(shè)用地更新治理轉(zhuǎn)型?/?077
4.4?集體建設(shè)用地再開發(fā)治理演變的邏輯?/?079
4.5?本章小結(jié)?/?081
第5章?番禺區(qū)農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程與集體建設(shè)用地開發(fā)?/?082
5.1?番禺區(qū)：珠三角的半城市化地區(qū)?/?083
5.2?番禺區(qū)農(nóng)村工業(yè)化的發(fā)展歷程?/?086
5.2.1?鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主導(dǎo)的農(nóng)村工業(yè)化?/?086
5.2.2?租賃經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的農(nóng)村工業(yè)化?/?088
5.3?集體建設(shè)用地的開發(fā)與特征?/?090
5.3.1?集體建設(shè)用地的擴(kuò)展與規(guī)模?/?090
5.3.2?集體建設(shè)用地的空間分布特征?/?092
5.3.3?集體建設(shè)用地的使用與經(jīng)營?/?095
5.3.4?集體經(jīng)濟(jì)的規(guī)模與特征?/?100
5.3.5?土地股份合作制下食利階層的崛起?/?104
5.4?農(nóng)村工業(yè)化后的城鄉(xiāng)土地沖突?/?105
5.4.1?土地指標(biāo)總量約束與集體建設(shè)用地減量?/?105
5.4.2?留用地欠賬歷史問題加劇城鄉(xiāng)空間爭(zhēng)奪?/?107
5.5?本章小結(jié)?/?108
第6章?三舊改造以來番禺區(qū)集體建設(shè)用地再開發(fā)的實(shí)施?/?110
6.1?集體建設(shè)用地再開發(fā)的規(guī)劃與實(shí)施?/?111
6.1.1?集體建設(shè)用地再開發(fā)的規(guī)劃?/?111
6.1.2?集體建設(shè)用地再開發(fā)的實(shí)施?/?115
6.2?集體建設(shè)用地再開發(fā)的進(jìn)展、特征與制度響應(yīng)?/?121
6.2.1?集體建設(shè)用地再開發(fā)的進(jìn)展?/?121
6.2.2?集體建設(shè)用地再開發(fā)的特征?/?126
6.2.3?改造項(xiàng)目對(duì)土地產(chǎn)權(quán)制度變遷的響應(yīng)?/?128
6.3?集體租賃經(jīng)濟(jì)的正規(guī)化對(duì)集體建設(shè)用地更新的影響?/?134
6.4?本章小結(jié)?/?136
第7章?番禺區(qū)集體建設(shè)用地再開發(fā)的模式與產(chǎn)權(quán)重構(gòu)特征?/?138
7.1?集體建設(shè)用地再開發(fā)的模式?/?139
7.1.1?土地權(quán)利轉(zhuǎn)移改造模式：政府主導(dǎo)的集體舊廠房改造?/?139
7.1.2?土地權(quán)利保留改造模式：村集體主導(dǎo)的村級(jí)工業(yè)園改造?/?141
7.1.3?兩種再開發(fā)模式的比較?/?145
7.2?集體建設(shè)用地再開發(fā)的產(chǎn)權(quán)重構(gòu)特征?/?146
7.2.1?土地權(quán)利轉(zhuǎn)移：DJ村集體物業(yè)用地改造案例?/?147
7.2.2?土地權(quán)利保留（綜合整治）：LX村村級(jí)工業(yè)園改造案例?/?156
7.2.3?集體建設(shè)用地再開發(fā)中的政府、村集體與市場(chǎng)主體?/?164
7.3?本章小結(jié) ?/?165
第3篇?機(jī) 制解釋
第8章?集體建設(shè)用地再開發(fā)的產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)困境?/?168
8.1?法定產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)的困境?/?169
8.1.1?土地開發(fā)權(quán)競(jìng)爭(zhēng)與村集體的產(chǎn)權(quán)認(rèn)知?/?169
8.1.2?土地產(chǎn)權(quán)缺陷下的市場(chǎng)主體動(dòng)力不強(qiáng)?/?171
8.1.3?集體土地轉(zhuǎn)國有制度設(shè)計(jì)實(shí)施性缺失?/?172
8.2?經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)的困境?/?173
8.2.1?集體土地產(chǎn)權(quán)交易的制度不完整?/?173
8.2.2?三舊改造中政府治理的有限理性?/?175
8.2.3?政府無力無心承擔(dān)改造經(jīng)濟(jì)成本?/?178
8.2.4?村集體內(nèi)部高昂的產(chǎn)權(quán)交易成本?/?181
8.3?社會(huì)產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)的困境?/?183
8.3.1?股份合作制下的村莊治理缺陷?/?183
8.3.2?福利型社區(qū)經(jīng)濟(jì)制度路徑依賴?/?185
8.3.3?村莊自治傳統(tǒng)阻礙土地產(chǎn)權(quán)重組?/?188
8.4?集體建設(shè)用地再開發(fā)的產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)機(jī)制總結(jié)?/?192
8.5?本章小結(jié)?/?193
第9章?集體建設(shè)用地再開發(fā)的善治之道與政策建議?/?196
9.1?集體建設(shè)用地再開發(fā)的治理優(yōu)化策略?/?197
9.1.1?完善集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)交易的制度設(shè)計(jì)?/?197
9.1.2?完善村莊基層治理和土地股份合作制改革?/?197
9.2?集體建設(shè)用地再開發(fā)實(shí)施的政策建議?/?199
9.2.1?建立拆除重建與綜合整治的分類實(shí)施通道?/?199
9.2.2?創(chuàng)新集體建設(shè)用地更新模式和融資渠道?/?200
9.2.3?探索“工改工”的激勵(lì)措施和利益平衡機(jī)制?/?201
9.2.4?加強(qiáng)國土空間規(guī)劃對(duì)集體土地的配置引導(dǎo)?/?203
9.3?研究展望?/?204
附錄?/?206
附錄A：番禺區(qū)31個(gè)集體建設(shè)用地計(jì)劃改造項(xiàng)目改造前土地使用情況（2008—2017年）?/?206
附錄B：番禺區(qū)31個(gè)集體建設(shè)用地計(jì)劃改造項(xiàng)目改造方案土地使用情況（2008—2017年）?/?207
參考文獻(xiàn)?/?210
后記?/?230