房地產(chǎn)項目管理體系下的全成本價值策劃

第1章　項目管理體系 001
1.1　什么是項目管理 004
1.1.1　什么是項目 004
1.1.2　項目的多種特性 004
1.1.3　項目管理的定義 006
1.1.4　項目管理與運營管理的關(guān)系 006
1.1.5　什么是現(xiàn)代項目管理體系 008
1.1.6　現(xiàn)代項目管理的應(yīng)用前景 009
1.2　現(xiàn)代項目管理應(yīng)該具有的思維 012
1.2.1　整合思維，有大局觀 012
1.2.2　以項目結(jié)果為導(dǎo)向 014
1.2.3　發(fā)揮以項目經(jīng)理為核心的項目團隊作用 014
1.2.4　微笑曲線 014
1.2.5　價值工程下的決策 015
1.3　項目經(jīng)理與項目架構(gòu) 016
1.3.1　對項目團隊成員的要求 017
1.3.2　項目經(jīng)理的核心價值觀 017
1.3.3　項目經(jīng)理的作用 019
1.3.4　項目組織結(jié)構(gòu)比較 020
1.3.5　標(biāo)桿企業(yè)對項目經(jīng)理及項目結(jié)構(gòu)設(shè)置的良好做法 024
1.4　房地產(chǎn)項目應(yīng)用現(xiàn)代項目管理體系 029

第2章　全成本價值管理 033
2.1　成本管理四段論 034
2.1.1　核算型管理階段 034
2.1.2　目標(biāo)控制型管理階段 037
2.1.3　策劃型管理階段 039
2.1.4　全價值創(chuàng)造型全成本價值管理階段 039
2.2　全成本價值管理的“五全” 039
2.2.1　全員的責(zé)任維度 040
2.2.2　全過程的時間維度 044
2.2.3　全業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)維度 047
2.2.4　全成本科目的費用維度 047
2.2.5　全領(lǐng)域的體系維度 049
2.3　項目風(fēng)險管理工具 049

第3章　全成本價值管理的微笑曲線 051
3.1　什么是全成本價值管理的微笑曲線 052
3.2　微笑曲線的開始端 056
3.2.1　標(biāo)桿企業(yè)重視微笑曲線的開始 056
3.2.2　項目開盤不理想的原因分析 058
3.2.3　項目能順利實現(xiàn)、順利開盤的措施 059
3.3　微笑曲線的結(jié)尾端 061
3.3.1　認(rèn)識復(fù)盤 061
3.3.2　如何進行項目復(fù)盤 062
3.3.3　復(fù)盤的應(yīng)用 064

第4章　項目策劃概述 067
4.1　項目策劃的前提是基準(zhǔn)與范圍管理 068
4.1.1　范圍管理 068
4.1.2　范圍管理的“漂移”問題 068
4.1.3　范圍管理的工作分解結(jié)構(gòu)：WBS 070
4.1.4　范圍管理的產(chǎn)品范圍：產(chǎn)品適配 072
4.2　項目成功的標(biāo)尺 075
4.3　如何進行項目策劃 077
4.3.1　碧桂園的策劃體系 078
4.3.2　中海地產(chǎn)的“沙盤推演”工具 083

第5章　拿地前的投資策劃 085
5.1　房地產(chǎn)形勢判斷與投資選擇 086
5.2　房地產(chǎn)常用拿地模式分析 089
5.2.1　直接招拍掛 090
5.2.2　意向性投資 091
5.2.3　一二級市場聯(lián)動 092
5.2.4　三舊改造 096
5.2.5　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 100
5.2.6　股權(quán)轉(zhuǎn)讓與合作開發(fā) 101
5.2.7　聯(lián)營型合作開發(fā) 104
5.2.8　委托代管代建 104
5.2.9　各種拿地模式下的稅務(wù)成本 105
5.3　拿地工具與方法介紹 106
5.3.1　拓展信息渠道 106
5.3.2　地塊市場調(diào)研 108
5.3.3　多位一體會 113
5.4　投資測算與成本優(yōu)化 114
5.4.1　土地成本 115
5.4.2　行政事業(yè)性收費與前期工程費用 119
5.4.3　主體建筑安裝工程費 123

第6章　項目定位策劃 143
6.1　項目定位定什么 144
6.2　項目如何定位 145
6.2.1　對市場、地塊的情況要了然于胸 146
6.2.2　應(yīng)對競品進行全面對標(biāo) 147
6.2.3　認(rèn)真對待客戶調(diào)研 149
6.2.4　形成自身項目的市場定位 154
6.2.5　最后形成開發(fā)建議 165
6.3　項目定位案例分析 167

第7章　項目規(guī)劃設(shè)計 171
7.1　項目規(guī)劃設(shè)計的階段劃分 172
7.2　可研階段設(shè)計與成本控制重點 174
7.2.1　可研階段的主要內(nèi)容 174
7.2.2　可研階段設(shè)計與成本控制的重點 174
7.2.3　標(biāo)桿企業(yè)在土方及基礎(chǔ)設(shè)計上的案例分享 178
7.2.4　建設(shè)指標(biāo)及規(guī)劃條件 182
7.2.5　產(chǎn)品品類（產(chǎn)品線） 185
7.3　概念和方案階段設(shè)計與成本控制重點 185
7.3.1　概念及方案階段的重點 185
7.3.2　總圖規(guī)劃設(shè)計概要 188
7.3.3　產(chǎn)品組合與戶型配比 189
7.3.4　建筑體型與戶型優(yōu)化 193
7.3.5　可售率管理 198
7.3.6　豎向標(biāo)高管理 201
7.3.7　展示區(qū)初步策劃 203
7.4　擴初階段設(shè)計與成本控制重點 206
7.4.1　外立面優(yōu)化設(shè)計專題 207
7.4.2　門窗工程優(yōu)化設(shè)計與成本控制專題 216
7.4.3　結(jié)構(gòu)工程優(yōu)化設(shè)計與成本控制專題 226
7.5　施工圖階段設(shè)計與成本控制重點 233
7.5.1　綜合疊加圖 233
7.5.2　各種細(xì)化圖的設(shè)計 233
7.5.3　施工圖設(shè)計中的建筑材料和工藝考量 236
7.6　地下綜合管網(wǎng)凈空高度解決方案 237
7.6.1　應(yīng)用BIM進行優(yōu)化設(shè)計 237
7.6.2　應(yīng)用手工BIM進行優(yōu)化設(shè)計 240
7.6.3　地下室管網(wǎng)綜合布置技術(shù)要遵循的七項基本原則 242
7.6.4　地下室管網(wǎng)綜合布置實施步驟 244
7.7　地下室優(yōu)化設(shè)計與成本控制 253
7.7.1　住宅地下室優(yōu)化設(shè)計要點 256
7.7.2　地下車庫案例 260
7.7.3　地下車庫車位配比的深度思考 263
7.7.4　Loft地下車庫新技術(shù) 264
7.8　地基、基礎(chǔ)設(shè)計與成本控制專題 265
7.8.1　強夯法 266
7.8.2　抗拔構(gòu)件中錨桿、管樁、灌注樁三者的比選研究 268

第8章　項目工程策劃 275
8.1　工程策劃與全成本價值策劃的關(guān)系 276
8.1.1　工程策劃與工程管理在降本增效中的作用 276
8.1.2　工程策劃的內(nèi)容 278
8.1.3　工程策劃須遵循項目管理目標(biāo) 280
8.2　通過開發(fā)報建策劃來降本增效 283
8.2.1　開發(fā)報建的要素、定位、意義和作用 284
8.2.2　開發(fā)報建策劃的內(nèi)容 285
8.2.3　建設(shè)工程規(guī)劃許可證策劃 287
8.2.4　建設(shè)工程施工許可證策劃 291
8.2.5　商品房預(yù)售許可證策劃 292
8.2.6　優(yōu)秀開發(fā)報建策劃的良好做法 293
8.2.7　報建12個痛點總結(jié) 294
8.2.8　開發(fā)報建與設(shè)計有效協(xié)同 296
8.2.9　開發(fā)報建中的政府關(guān)系維護與公關(guān)技巧 297
8.3　展示區(qū)的降本增效策劃 299
8.3.1　做好前置的策劃和標(biāo)準(zhǔn)動作 301
8.3.2　四搶四保 304
8.3.3　十項管理 307
8.4　如何通過大穿插策劃來降本增效　　　　　　　　　　./311
8.4.1　大穿插技術(shù)要點解析　　　　　　　　　　　　　/314
8.4.2　大穿插對成本的影響分析　　　　　　　　　　　/317
8.4.3　大穿插的基本理論及邏輯支持 321
8.4.4　碧桂園對大穿插及工期優(yōu)化的指引 325
8.4.5　大穿插施工的三大突破和三大最難挑戰(zhàn) 328
8.4.6　現(xiàn)場降本增效的管理工具 332

第9章　項目合約規(guī)劃 335
9.1　認(rèn)識合約規(guī)劃 336
9.1.1　合約規(guī)劃的作用 337
9.1.2　合約規(guī)劃的前置條件與成果輸出 340
9.1.3　合約規(guī)劃的實施時間 346
9.1.4　合約規(guī)劃的編寫組織 347
9.1.5　影響合約規(guī)劃內(nèi)容的因素 347
9.1.6　如何來編制合約規(guī)劃 350
9.2　合約規(guī)劃之標(biāo)段劃分 352
9.2.1　總體標(biāo)段劃分原則 352
9.2.2　中海總包分區(qū)分段劃分的良好做法 353
9.2.3　中海分包招標(biāo)的良好做法 355
9.3　合約規(guī)劃之承包范圍與界面劃分 356
9.3.1　合約界面管理的意義 357
9.3.2　總分包界面管理的原則 358
9.3.3　總分包界面管理 360
9.3.4　界面劃分的三種表現(xiàn)形式 369
9.3.5　關(guān)于界面劃分中的質(zhì)量交接面 370
9.4　合約規(guī)劃之招標(biāo)計價方式 371
9.4.1　費率計價 371
9.4.2　模擬工程量清單計價 372
9.4.3　工程量清單計價 372
9.4.4　總價包干計價 372
9.4.5　復(fù)合型招標(biāo)計價 373
9.5　合約規(guī)劃之評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo) 375
9.5.1　招標(biāo)方式?jīng)Q策 375
9.5.2　招標(biāo)與議標(biāo)的合約規(guī)劃 377
9.5.3　評標(biāo)定標(biāo)原則 381
9.6　合約規(guī)劃之物資采購策劃 384
9.6.1　甲方采購 384
9.6.2　甲供材料的界面劃分 387
9.6.3　甲指乙供材料的界面劃分 389
9.6.4　關(guān)于對認(rèn)質(zhì)認(rèn)價問題的看法 390
9.7　合約規(guī)劃中合約與成本科目的對應(yīng) 390
9.8　合約規(guī)劃后期的更新與動態(tài)成本監(jiān)控 394

第10章　項目成本策劃 399
10.1　成本策劃的認(rèn)識 400
10.2　成本策劃的內(nèi)容 403
10.2.1　項目經(jīng)營指標(biāo) 404
10.2.2　項目成本策劃內(nèi)容 405
10.2.3　項目資金策劃 417
10.2.4　成本管控策略 417
10.2.5　成本策劃的主要成果 418
10.3　成本策劃的動態(tài)監(jiān)控 418
10.3.1　碧桂園動態(tài)成本的良好做法 419
10.3.2　動態(tài)監(jiān)控的兩種做法 423
10.4　動態(tài)成本控制的“一月一清”專題 428
10.4.1　認(rèn)識簽證、變更、索賠 429
10.4.2　引起簽證、變更的原因及應(yīng)對 431
10.4.3　規(guī)范簽證的良好做法 436

后記 442

參考文獻(xiàn) 445