物業(yè)管理運(yùn)作與常見糾紛處理

目·錄
第一節(jié)　“圍墻”里的中國模式 ｜ 003
一、圍墻里物業(yè)管理模式問題分析 ｜ 004
二、構(gòu)建新型物業(yè)管理模式的建議 ｜ 006
第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)作模式 ｜ 009
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式 ｜ 010
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求 ｜ 011
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 ｜ 013
第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“包干制”與“酬金制” ｜ 015
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“包干制”與“酬金制”介紹 ｜ 016
二、“包干制”“酬金制”相關(guān)案例分析 ｜ 022
第四節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)分包與勞務(wù)派遣 ｜ 026
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)分包情況簡介 ｜ 026
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)派遣情況簡介 ｜ 029
第五節(jié)　物業(yè)管理多種經(jīng)營服務(wù) ｜ 032
一、物業(yè)管理服務(wù)的概念 ｜ 032
二、物業(yè)管理多經(jīng)服務(wù)簡介 ｜ 034
三、物業(yè)管理多經(jīng)服務(wù)風(fēng)險及規(guī)避 ｜ 039
第六節(jié)　其他國家和地區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒 ｜ 045
一、美國的物業(yè)管理收費(fèi)制度對我國的啟示 ｜ 046
二、“兩岸三地”及新加坡物業(yè)管理之啟示 ｜ 051
第二 章 物業(yè)管理服務(wù)
第一節(jié)　前期物業(yè)管理服務(wù) ｜ 059
一、前期物業(yè)招投標(biāo) ｜ 059
二、前期物業(yè)服務(wù)合同 ｜ 067
三、業(yè)主臨時規(guī)約 ｜ 072
第二節(jié)　業(yè)主大會聘請物業(yè)服務(wù)公司 ｜ 074
一、更換物業(yè)法律規(guī)定的內(nèi)部表決程序 ｜ 074
二、外部選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本流程 ｜ 077
三、物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容及應(yīng)當(dāng)注意的問題 ｜ 081
第三節(jié)　物業(yè)管理費(fèi)催收與訴訟 ｜ 084
一、非訴訟方式催收物業(yè)管理費(fèi) ｜ 084
二、訴訟方式催收物業(yè)管理費(fèi) ｜ 085
三、物業(yè)管理費(fèi)催收常見法律問題 ｜ 088
第四節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常管理常見法律風(fēng)險體系 ｜ 091
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目風(fēng)險評價體系的建立 ｜ 091
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目管理常見法律風(fēng)險點(diǎn)與規(guī)避列表 ｜ 092
第 三章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第一節(jié)　業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) ｜ 110
一、業(yè)主的權(quán)利 ｜ 110
二、業(yè)主的義務(wù) ｜ 113
第二節(jié)　業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立 ｜ 115
一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的條件 ｜ 115
二、分期開發(fā)小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立 ｜ 116
三、業(yè)主委員會籌備組的產(chǎn)生及其工作內(nèi)容 ｜ 118
四、成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的步驟 ｜ 122
第三節(jié)　業(yè)主大會的召開 ｜ 125
一、業(yè)主大會成立大會的召開 ｜ 125
二、業(yè)主大會的定期會議和臨時會議 ｜ 130
第四節(jié)　業(yè)主委員會運(yùn)作 ｜ 131
一、業(yè)主委員會委員任職的條件 ｜ 131
二、業(yè)主委員會的職責(zé)權(quán)限 ｜ 132
三、業(yè)主委員會會議的召開流程 ｜ 134
四、業(yè)主委員會運(yùn)作中常見問題 ｜ 134
第五節(jié)　業(yè)主委員會的換屆 ｜ 137
一、業(yè)主委員會的換屆程序 ｜ 137
二、業(yè)主委員會換屆常見糾紛及解決方式 ｜ 138
第 四 章 專項維修資金的運(yùn)作與公共收益
第一節(jié)　專項維修資金 ｜ 143
一、維修資金的交納與繼籌 ｜ 144
二、維修資金的使用 ｜ 147
第二節(jié)　公共收益的使用與分配 ｜ 158
一、公共收益概述 ｜ 158
二、公共收益的使用和分配 ｜ 159
三、公共收益使用中的常見問題 ｜ 160
第五 章 業(yè)主自治管理模式實例分析
第一節(jié)　業(yè)委會主導(dǎo)下的業(yè)主自治管理 ｜ 164
一、模式介紹 ｜ 164
二、法律分析 ｜ 165
第二節(jié)　業(yè)主決策下的“半”業(yè)主自治管理模式 ｜ 169
一、模式介紹 ｜ 169
二、法律分析 ｜ 170
第三節(jié)　業(yè)主“自管”式的自治管理模式 ｜ 183
一、模式介紹 ｜ 183
二、法律分析 ｜ 183
第四節(jié)　業(yè)委會高度參與的酬金制物業(yè)管理模式 ｜ 185
一、模式介紹 ｜ 185
二、法律分析 ｜ 186
下編　物業(yè)糾紛處理與法律風(fēng)險防范
第六 章 業(yè)主（業(yè)委會）與開發(fā)商常見法律糾紛
第一節(jié)　房屋質(zhì)量糾紛案件司法鑒定及訴訟標(biāo)的確定分析 ｜ 191
一、案情簡介 ｜ 191
二、律師辦案基本思路 ｜ 192
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 194
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 195
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 197
第二節(jié)　延期交房法律責(zé)任認(rèn)定及賠償分析 ｜ 198
一、案情簡介 ｜ 198
二、律師辦案基本思路 ｜ 200
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 202
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 202
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 204
第三節(jié)　開發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃，承擔(dān)違約責(zé)任 ｜ 205
一、案情簡介 ｜ 205
二、律師辦案基本思路 ｜ 207
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 209
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 210
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 214
第四節(jié)　業(yè)委會訴訟主體資格分析 ｜ 216
一、案情簡介 ｜ 216
二、律師辦案基本思路 ｜ 217
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 219
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 219
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 221
第五節(jié)　物業(yè)管理用房配置之爭相關(guān)問題分析 ｜ 222
一、案情簡介 ｜ 222
二、律師辦案基本思路 ｜ 224
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 226
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 226
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 227
第六節(jié)　商品房預(yù)售合同中格式條款的效力 ｜ 228
一、案情簡介 ｜ 228
二、律師辦案基本思路 ｜ 229
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 230
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 230
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 231
第 七 章 業(yè)委會與物業(yè)公司常見法律糾紛
第一節(jié)　物業(yè)公司訴訟業(yè)委會解除物業(yè)服務(wù)合同決議無效析業(yè)主權(quán)利的行使 ｜ 233
一、案情簡介 ｜ 233
二、律師辦案基本思路 ｜ 235
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 236
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 238
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 239
第二節(jié)　業(yè)委會要求落聘物業(yè)公司移交資料法律問題分析 ｜ 239
一、案情簡介 ｜ 239
二、律師辦案基本思路 ｜ 240
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 243
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 244
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 246
第三節(jié)　業(yè)委會要求返還停車費(fèi)談小區(qū)公益性收入的歸屬 ｜ 247
一、案情簡介 ｜ 247
二、律師辦案基本思路 ｜ 248
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 250
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 251
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 253
第四節(jié)　業(yè)委會捏造事實被告上法庭析業(yè)委會工作存在問題分析 ｜ 254
一、案情簡介 ｜ 254
二、律師辦案基本思路 ｜ 254
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 257
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 259
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 261
第五節(jié)　在“酬金制”下的物業(yè)管理公司費(fèi)用結(jié)余的認(rèn)定和返還問題分析 ｜ 262
一、案情簡介 ｜ 262
二、律師辦案基本思路 ｜ 263
三、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 264
四、律師辦案技巧和啟示 ｜ 266
第 八 章 物業(yè)公司與業(yè)主常見法律糾紛
第一節(jié)　業(yè)主欠費(fèi)糾紛及物業(yè)費(fèi)收繳難分析 ｜ 270
一、案情簡介 ｜ 270
二、律師辦案基本思路 ｜ 271
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 273
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 275
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 278
第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)費(fèi)被“打折”分析 ｜ 279
一、案情簡介 ｜ 279
二、律師辦案基本思路 ｜ 280
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 281
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 281
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 286
第三節(jié)　業(yè)主車輛失竊，物業(yè)不免責(zé)任 ｜ 286
一、案情簡介 ｜ 286
二、律師辦案基本思路 ｜ 287
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 289
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 290
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 294
第四節(jié)　相鄰業(yè)主違建導(dǎo)致漏水物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任 ｜ 295
一、案情簡介 ｜ 295
二、律師辦案基本思路 ｜ 296
三、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 298
四、律師辦案技巧與啟示 ｜ 299
第五節(jié)　市場買魚手骨折，物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任分析 ｜ 301
一、案情簡介 ｜ 301
二、律師辦案基本思路 ｜ 302
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 305
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 306
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 308
第六節(jié)　清洗水箱雖是工作，致人損失賠償分析 ｜ 310
一、案情簡介 ｜ 310
二、律師辦案基本思路 ｜ 310
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 313
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 314
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 316
第七節(jié)　從違章花架被判拆除析小區(qū)違章搭建的處理 ｜ 317
一、案情簡介 ｜ 317
二、律師辦案基本思路 ｜ 318
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 321
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 322
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 323
第九 章 自治組織內(nèi)部糾紛
第一節(jié)　改建空調(diào)機(jī)房被判拆除談物業(yè)管理中的相鄰關(guān)系 ｜ 325
一、案情簡介 ｜ 325
二、律師辦案基本思路 ｜ 326
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 327
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 328
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 329
第二節(jié)　從業(yè)主要求公布公共收益析業(yè)主的撤銷權(quán)訴訟 ｜ 330
一、案情簡介 ｜ 330
二、律師辦案基本思路 ｜ 331
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 334
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 335
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 336
第三節(jié)　業(yè)主要求物業(yè)合同無效談業(yè)委會工作的可訴性問題 ｜ 337
一、案情簡介 ｜ 337
二、律師辦案基本思路 ｜ 338
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 339
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 340
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 342
第四節(jié)　業(yè)委會起訴業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)的法律分析 ｜ 343
一、案情簡介 ｜ 343
二、律師辦案基本思路 ｜ 344
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 346
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 347
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 349
第五節(jié)　業(yè)主污蔑業(yè)委會被訴至法庭談業(yè)主權(quán)利正當(dāng)行使 ｜ 350
一、案情簡介 ｜ 350
二、律師辦案基本思路 ｜ 351
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 353
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 353
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 356
第六節(jié)　業(yè)委會委員狀告業(yè)委會析業(yè)委會工作中的委托代理關(guān)系 ｜ 357
一、案情簡介 ｜ 357
二、律師辦案基本思路 ｜ 358
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 359
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 360
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 360
第七節(jié)　小區(qū)地面停車位能否固定問題之分析｜ 361
一、案情簡介 ｜ 361
二、律師辦案基本思路 ｜ 362
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 363
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 364
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 366
第 十 章 物業(yè)管理中的行政訴訟
第一節(jié)　成立業(yè)委會政府不作為成被告談?wù)飿I(yè)服務(wù)職責(zé) ｜ 368
一、案情簡介 ｜ 368
二、律師辦案基本思路 ｜ 369
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 371
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 372
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 374
第二節(jié)　業(yè)委會備案證被復(fù)議撤銷談業(yè)委會備案問題 ｜ 375
一、案情簡介 ｜ 375
二、律師辦案基本思路 ｜ 376
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 378
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 379
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 380
第三節(jié)　街道辦事處對業(yè)委會的指導(dǎo)監(jiān)督與依法登記職責(zé)之分析 ｜ 381
一、案情簡介 ｜ 381
二、律師辦案基本思路 ｜ 383
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 386
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 387
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 388
第四節(jié)　申請撤銷街道辦事處的登記備案行為的行政訴訟 ｜ 389
一、案情簡介 ｜ 389
二、律師辦案基本思路 ｜ 390
三、證據(jù)材料準(zhǔn)備 ｜ 390
四、法律焦點(diǎn)與難點(diǎn) ｜ 391
五、律師辦案技巧與啟示 ｜ 392
第 十 一章 物業(yè)管理中的刑事法律風(fēng)險
第一節(jié)　物業(yè)管理中常見的刑事案例 ｜ 394
一、　物業(yè)經(jīng)理犯貪污、受賄罪 ｜ 394
二、　管理處員工犯盜竊罪 ｜ 395
三、　物業(yè)經(jīng)理犯職務(wù)侵占罪 ｜ 395
四、　物業(yè)保安傷人獲刑 ｜ 395
五、　酒店物業(yè)經(jīng)理非法拘禁被判刑 ｜ 396
第二節(jié)　與物業(yè)管理有關(guān)的刑事罪名概述 ｜ 397
一、貪污罪 ｜ 397
二、職務(wù)侵占罪 ｜ 397
三、受賄罪 ｜ 398
四、盜竊罪 ｜ 399
五、故意傷害罪 ｜ 399
六、非法拘禁罪 ｜ 400
第三節(jié)　刑事案件給物業(yè)公司帶來的啟示 ｜ 401
一、建立有效業(yè)務(wù)工作流程，減少監(jiān)督漏洞 ｜ 401
二、完善財務(wù)制度，切實實現(xiàn)管理權(quán)與財務(wù)的分離與相互監(jiān)督 ｜ 401
三、在公益性收入、維修資金使用方面充分發(fā)揮業(yè)委會及業(yè)主的監(jiān)督作用 ｜ 402
四、加強(qiáng)公司法治教育，建立有效預(yù)警機(jī)制 ｜ 402
五、加強(qiáng)對物業(yè)保安人員的管理 ｜ 403
附件 上海市物業(yè)管理糾紛大數(shù)據(jù)分析報告
第一節(jié)　業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛 ｜ 407
一、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)清償類案件分析 ｜ 407
二、關(guān)于財產(chǎn)損害賠償請求類案件分析 ｜ 410
三、關(guān)于人身損害賠償請求類案件分析 ｜ 412
第二節(jié)　業(yè)主和業(yè)主委員會之間的糾紛 ｜ 413
一、業(yè)主行使撤銷權(quán)的糾紛 ｜ 413
二、業(yè)主行使知情權(quán)的糾紛 ｜ 415
三、排除妨害請求權(quán)類案件 ｜ 417
第三節(jié)　業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛 ｜ 419
一、關(guān)于公共收益返還的糾紛 ｜ 419
二、《物業(yè)服務(wù)合同》解除的糾紛 ｜ 420
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退場時有關(guān)移交小區(qū)資料的糾紛 ｜ 421