房屋租賃合同糾紛裁判思路與裁判規(guī)則

第一章房屋租賃合同效力糾紛
【核心要點】
【裁判思路】
一、出租沒有產權證的房屋的，如何認定房屋租賃合同的效力？
二、違法建筑出租的效力如何認定？
三、房屋租賃合同因標的物屬于違法建筑而被人民法院或者仲裁機構認定為無效，違法原因消失后，能否轉化為有效合同？
四、是否進行消防驗收對房屋租賃合同的效力有何影響？
五、房屋租賃合同被認定無效后，承租人的實際損失如何認定？
六、是否竣工驗收對房屋租賃合同的效力有何影響？
七、已經竣工驗收合格，產權證尚在辦理中的房屋租賃合同的效力如何認定？
八、竣工驗收對房屋預租合同效力有何影響？
九、如果預租合同約定的交付使用日期發(fā)生在竣工驗收之前，對此情形應如何處理？
十、是否登記備案對房屋租賃合同的效力有何影響？
十一、一房數(shù)租對租賃合同的效力有何影響？
十二、房屋租賃合同未到期，出租人強行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人，原承租人是否可以請求繼續(xù)履行合同？
十三、已經出租的房屋被查封，原房屋租賃合同的效力如何認定？
十四、部分共有人未經其他共有人同意出租共有房屋的，房屋租賃合同效力如何認定？
十五、涉及房屋用途改變的糾紛中租賃合同的效力如何認定？
十六、如何界定公有住房使用權的法律屬性？
十七、涉公有住房糾紛離婚案件應當如何處理？
【裁判規(guī)則】
規(guī)則1建筑物未經消防驗收不應作為確認租賃合同無效的條件
規(guī)則2租賃合同無效，應按照雙方合同約定和當事人過錯程度確定租金標準和占有使用費
規(guī)則3出租人是否同意不影響轉租合同的效力
規(guī)則4將樓梯口及消防通道出租用作商業(yè)用途的租賃合同無效
規(guī)則5不具備必要條款的租賃合同不成立
規(guī)則6附生效條件的租賃合同中，一方阻止條件成就視為條件已成就，合同生效
規(guī)則7以農村集體土地上的違章搭建為租賃標的物的，租賃合同無效
規(guī)則8出租人隱瞞與訂立合同有關的重要事實，租賃合同可撤銷
規(guī)則9為擔保租賃合同簽訂而支付的“訂金”在有特別約定時可認定為具有定金性質
規(guī)則10當事人未在租期6個月以上租賃合同上簽字的，視為不定期租賃
規(guī)則11商鋪售后包租協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效
規(guī)則12限制民事行為能力人簽訂的房屋租賃合同無效
規(guī)則13房屋買賣合同無效后其中的租賃條款亦不發(fā)生法律效力
第二章租金糾紛
【核心要點】
【裁判思路】
一、合同履行期限較長而市場變化較大，當事人要求調整租金的標準如何處理？
二、因維修租賃物影響租賃物的使用要求調整租金的應當如何處理？
三、公房租賃合同中房管部門怠于履行維修義務，是否構成公房承租人拒交或減免房屋租金的理由？
四、因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，租金能否調整？
五、因不可歸責于承租人的事由導致租賃物毀損滅失，承租人要求調整租金的認定標準是什么？
六、租金的訴訟時效起算有何標準？
七、房屋租賃合同無效，租金的認定標準有何變化？
八、未經出租人同意，承租人轉租的，出租人解除合同或者請求確認轉租合同無效時，要求承租人返還向次承租人收取的超出出租人應收租金部分的利益，是否予以支持？
九、房屋實際使用人與承租人構成并存的租賃合同，簽約的承租人是否應承擔支付租金的義務？
十、房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人如何維護自己的權益？
十一、拒付租金正當理由的判斷標準如何認定？
【裁判規(guī)則】
規(guī)則14物業(yè)費的承擔無明確約定的情況下應當由出租人承擔
規(guī)則15出租人故意拒收租金，承租人應當提供證據(jù)證明，還可以將標的物提存，以消滅自己的債務
規(guī)則16房屋中介公司應當對租賃信息的真實性負責，否則不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任
規(guī)則17出租人將房屋賣給他人，承租人向原出租人及原出租人的近親屬交付租金不能視為已履行租金交付義務
規(guī)則18承租房屋被不明火災焚毀應當根據(jù)原告采取的不同訴訟理由確定舉證責任主體
規(guī)則19承租人應當按照約定的方法或者房屋的性質使用承租房屋
規(guī)則20租賃房屋實測面積與暫測面積不一致，應按實際租賃面積計算房屋租金
規(guī)則21租賃合同對租金計算標準約定不明，應依法按合同解釋原則作出認定
規(guī)則22租賃合同中格式條款的認定應從爭議條款的文義、目的以及與其他條款的關系等角度進行解釋
規(guī)則23承租人延付或拒付租金時，出租人主張權利的訴訟時效期間為一年
規(guī)則24租賃合同未對房屋修復、養(yǎng)護責任明確約定的，應由出租人承擔該責任
規(guī)則25租賃合同約定承租人承擔房屋維修義務的，該約定有效
規(guī)則26承租人就房屋損害未盡通知及注意義務，出租人不承擔維修及賠償責任
規(guī)則27具有先租后售意圖的租賃關系中，雙方最終未能就出售房屋達成一致，應視為不定期租賃
規(guī)則28當事人就違章建筑簽訂租賃合同，標的物已交付承租人使用的，承租人以租賃房屋系違章建筑為由要求返還租金問題，一般不予支持
第三章房屋租賃合同解除糾紛
【核心要點】
【裁判思路】
一、雙方訂立了長期租賃合同，但約定如果承租方逾期十天不繳納租金，出租方可以解除合同。一旦承租方逾期未繳納租金，出租方能否解除合同？
二、如何認定承租人是否正當使用出租房屋，未正當使用的，對出租人如何救濟？
三、承租人未經出租人同意轉租房屋的，出租人是否可以解除合同？
四、在房屋租賃期間，承租人擅自變動承租房屋結構的，應當如何進行處理？
五、租賃房屋沒有達到合同約定的交付條件，應當如何進行處理？
六、出租人承擔的瑕疵擔保義務如何認定，承租人享有什么權利？
七、出租人在哪些情況下可以解除租賃合同并提前收回房屋？
八、承租人在哪些情況下可以解除租賃合同并提前退租？
九、法院判決解除合同后如何起算解除日期？
十、租賃期間發(fā)生所有權變動，原出租人能否對產權變更前承租人的違約行為行使合同解除權？
十一、經出租人同意的轉租合同，因承租人拖欠出租人租金，出租人要求解除租賃合同，而次承租人要求繼續(xù)履行的，如何處理？
十二、承租人因自身原因導致房屋租賃合同無法繼續(xù)履行的，能否要求解除合同？
十三、出租人可否以承擔違約責任為代價，解除不符合法定或約定解除條件的房屋租賃合同？
十四、房屋租賃糾紛中，出租人對租賃房屋斷電、斷水，其行為是否正當合法？
十五、出租人采取斷水斷電措施后，承租人應否支付同期租金？
十六、租賃物毀損的原因，是否影響出租人的維修義務？
十七、對于承租人支出的使租賃物改善或價值增加的費用中，如何認定哪些屬于應當返還的有益費用？
【裁判規(guī)則】
規(guī)則29群租超過正常范圍，對房屋造成損害的，出租人可以要求解除合同
規(guī)則30承租人因政府抽象行政行為無法繼續(xù)履行租賃合同時，有權要求解除合同，但已履行部分不在免責范圍之內
規(guī)則31租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同
規(guī)則32承租人如果拖欠租金或者拒付租金超過一定期限，出租人經催告后有權解除合同，收回房屋并追究承租人的違約責任
第四章轉租糾紛
【核心要點】
【裁判思路】
一、如何理解轉租的法律后果？
二、轉租是否包括再轉租行為？
三、未經出租人同意的轉租合同的效力如何認定？
四、在房屋租賃合同糾紛中，如何確定次承租人的訴訟地位？
五、未經出租人同意的轉租，出租人行使撤銷權的期限如何確定？
六、承租人未經出租人同意轉租的，其向次承租人收取租金是否構成不當?shù)美?
七、轉租合同中次承租人有哪些權利？
八、次承租人的清償代位權如何行使？
九、次承租人的合同解除抗辯權如何行使？
十、次承租人的追償權如何行使？
十一、人民法院是否應當受理公有住房權屬變更與確認糾紛案件？
【裁判規(guī)則】
規(guī)則33原租賃合同解除后，轉租合同也隨之解除，轉租合同解除后，次承租人雖然已交納租金，但產權人仍有權向其主張占有房屋使用費
規(guī)則34因轉租人違約，出租人要求解除合同，次承租人享有請求賠償損失、追究違約責任、代償請求的權利
規(guī)則35房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人可以直接要求次承租人支付占有使用費
規(guī)則36次承租人取得租賃房屋的所有權，原承租人要求繼續(xù)履行與次承租人的轉租賃合同應予以支持
規(guī)則37承租人未經出租人同意擅自轉租的，出租人行使合同解除權的期限為6個月
規(guī)則38承租人經出租人同意轉租的，轉租期限不能超過剩余期限，超過部分無效
規(guī)則39承租人未經單位同意，不得將所租住的公房轉租
規(guī)則40出租與轉租為不同法律關系，轉租人以次承租人欠租為由拒付租金或房屋使用費缺乏依據(jù)
規(guī)則41次承租人同意履行租賃合同的，視為其加入出租人與承租人之間的債務承擔，次承租人與承租人一起承擔義務
第五章裝飾裝修糾紛
【核心要點】
【裁判思路】
一、承租人惡意添附的裝飾裝修物如何處理？
二、承租人善意添附的裝飾裝修物如何處理？
三、租賃期限屆滿或者解除后，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？
四、租賃合同無效，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理？
五、附合的裝飾裝修物的現(xiàn)值損失和殘值損失如何計算？
六、經出租人同意的裝修，租賃合同期滿后承租人能否以不當?shù)美麨橛烧埱蟪鲎馊搜a償已形成附合的裝飾裝修費用？
七、對于出租人同意的已經形成附合的裝飾裝修，租賃期滿后出租人是否有權要求承租人恢復原狀或賠償損失？
八、如何認定出租人是否作出同意承租人裝飾裝修的意思表示？
九、房屋租賃合同中，如何計算擴建造價費用？
【裁判規(guī)則】
規(guī)則42租賃期限屆滿后，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，承租人要求補償?shù)?，不予支?
規(guī)則43無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修糾紛，應根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結合過錯責任原則，分別不同情況，公平合理地進行處理
規(guī)則44承租人未經出租人同意擅自裝修、擴建發(fā)生的費用由承租人負擔。出租人請求恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持
規(guī)則45承租人經出租人同意擴建的，但未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用雙方按照過錯分擔
規(guī)則46因拆遷導致租賃物滅失，裝飾裝修殘值可以自拆遷補償款中受償，不宜認定為損失
第六章買賣不破租賃糾紛
【核心要點】
【裁判思路】
一、租賃期間租賃物發(fā)生所有權變動的，租賃合同的效力如何認定？
二、房屋出租前已設立抵押權，因抵押權人行使抵押權發(fā)生所有權變動的，是否適用“所有權變動不破租賃”原則？
三、買賣不破租賃的適用是否要求租賃合同登記？
四、買賣不破租賃的客體范疇有哪些？
五、買賣不破租賃在破產財產處理過程中如何適用？
六、房屋出租前被人民法院查封，在強制拍賣時是否適用“所有權變動不破租賃”原則？
【裁判規(guī)則】
規(guī)則47租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，原則上新業(yè)主應繼續(xù)履行原租賃合同
第七章商鋪租賃糾紛
【核心要點】
【裁判思路】
一、商鋪租賃關系解除時添附物權利歸屬如何認定與處理？
二、承租商鋪遇拆遷時承租人受償權如何認定與處理？
三、商鋪優(yōu)先租賃權如何認定與處理？
四、商鋪轉租如何認定與處理？
【裁判規(guī)則】
規(guī)則48雙方對合同的性質存在不同理解，因此應當按照合同約定的內容，并結合合同的實際履行情況來確認雙方之間的法律關系
第八章承租人優(yōu)先購買權糾紛
【核心要點】
【裁判思路】
一、侵害承租人優(yōu)先購買權的出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力如何認定？
二、房屋承租人存在違約行為，其主張優(yōu)先購買權能否得到支持？
三、房屋承租人優(yōu)先購買權行使條件的判斷標準是什么？
四、承租人優(yōu)先購買權受侵害時是否只能主張損害賠償請求權？
五、優(yōu)先購買權受侵害時，承租人和次承租人是否均為損害賠償請求權的主體？
六、為保護善意第三人而排除承租人優(yōu)先購買權的，承租人能否行使損害賠償請求權？
七、轉租情形下的承租人是否享有優(yōu)先購買權？
八、承租部分房屋的承租人主張對整體房屋享有優(yōu)先購買權時如何處理？
九、出租人出賣房屋負有通知承租人的義務，通知義務的形式和內容如何認定？
十、出租人出賣租賃物時通知承租人的合理期限如何確定？
十一、出租人再次出賣租賃物時，是否仍然需要履行通知義務？
十二、出租人履行通知義務后又改變出賣價格、條件的，是否應再次通知承租人？
十三、通過拍賣方式出賣租賃房屋的，承租人是否享有優(yōu)先購買權？
十四、以拍賣方式出賣租賃房屋的，通知義務應如何履行？
十五、在司法拍賣中如何保護承租人的優(yōu)先購買權？
十六、出賣人以折價、變賣方式出賣房屋的，承租人是否享有優(yōu)先購買權？
十七、承租人的優(yōu)先購買權與共有人優(yōu)先購買權并存發(fā)生沖突時，應保護哪一個權利人的優(yōu)先購買權？
十八、出租人向與其有法律上身份關系的第三人以低于市價出賣房屋的，承租人能否行使優(yōu)先購買權？
十九、租賃合同未經登記對承租人優(yōu)先購買權有何影響？
二十、當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人能否以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權？
二十一、出租人出售房屋的認定標準如何確定？
第九章抵押權與租賃權沖突糾紛
【核心要點】
【裁判思路】
一、租賃權能否繼續(xù)存在于抵押物之上，因行使抵押權而取得抵押物所有權的人是否仍受原租賃合同的約束？
二、租賃權的公示方法應如何確定?
三、抵押權實現(xiàn)方法與承租人的優(yōu)先購買權發(fā)生沖突時，如何協(xié)調？
四、出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實，應如何承擔責任？
【裁判規(guī)則】
規(guī)則49產權人在已出租房屋上設定抵押權未通知承租人，并不導致抵押合同無效；產權人實現(xiàn)抵押權時未通知承租人亦不導致房屋買賣合同無效
規(guī)則50將已經抵押的房屋進行出租的，在債權到期之前，租賃合同對抵押權人的利益并無影響，且租賃合同是雙方當事人真實意思表示，該租賃合同可認定有效
規(guī)則51房屋抵押后出租人訂立的租賃合同對抵押權人和受讓人不發(fā)生效力
附錄房屋租賃合同糾紛常用規(guī)范性法律文件