物業(yè)糾紛指導案例與審判依據(jù)

上篇 指導案例
一、物業(yè)公司與開發(fā)商糾紛
物業(yè)公司對前期物業(yè)管理中未售出的房屋要承擔的管理職責
——李某訴龍華房地產(chǎn)公司與龍華物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛上訴案
裁判規(guī)則：
在前期物業(yè)管理中，開發(fā)商作為業(yè)主受物業(yè)服務合同的約束，無權(quán)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)．其中物業(yè)公司對前期物業(yè)管理中未售出的房屋負有管理的職責
建設單位負有配置必需的物業(yè)管理用房的義務
——上海海宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司訴上海市徐匯區(qū)光華苑北區(qū)業(yè)主委員會房屋使用權(quán)糾紛再審案
裁判規(guī)則：
建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，業(yè)主委員會可以接受業(yè)主大會的委托，為相關事宜提起訴訟，具備訴訟主體的資格
二、物業(yè)公司與業(yè)主糾紛
小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門搭建臺階構(gòu)成侵權(quán)
——某物業(yè)管理公司訴李某排除妨害物業(yè)服務合同糾紛案
戰(zhàn)判規(guī)則：
業(yè)主擅自改變住宅共有部位，妨害物業(yè)管理公司正常管理秩序的行為構(gòu)成侵權(quán)，應承擔相應的民事責任
業(yè)主對庭院綠地使用權(quán)及其限制
——青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業(yè)
服務合同糾紛案
裁判規(guī)則：
業(yè)主對房屋外庭院綠地的一般使用權(quán)或獨占使用權(quán)均需符合小區(qū)管理規(guī)定，否則物業(yè)公司有權(quán)提起訴訟，業(yè)主對其違約行為承擔違約責任
建筑物區(qū)分所有權(quán)人專有部分建筑的使用限制
——顧然地訴巨星物業(yè)排除妨礙、賠償損失物業(yè)服務合同糾紛上訴案
裁判規(guī)則：
建筑物區(qū)分所有權(quán)人只能在建筑物設計允許的限度內(nèi)合理使用自己專有分的建筑物。使用專有建筑物部分時，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益不得妨礙整體建筑物的正常使用
對特殊個案應運用衡平原則為特殊處理
——黃建中訴北京延龍物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)服務合同糾紛上訴案
裁判規(guī)則：
若業(yè)主行為表面上違反了物業(yè)公約，但其行為目的、方式和結(jié)果卻是合情合理的，并且該行為沒有破壞物業(yè)公約實現(xiàn)的公共秩序，則不能按法律的一般規(guī)定進行處理，而應該適用衡平原則進行特殊處理。
……
下篇 審判依據(jù)