最高人民法院民事案件解析：房屋買賣、租賃糾紛

最高人民法院二審案例
一、商品房預售合同糾紛案例編號：商品房預售合同糾紛——二審001
商品房預售合同效力的認定——上海城南房地產(chǎn)公司與上海中皇置業(yè)投資公司購房合同糾紛上訴案
裁判主旨：本案中當事人訟爭的房屋系被幾個前手數(shù)次轉(zhuǎn)賣而來，所涉土地使用權性質(zhì)為劃撥用地，且系訴訟過程中由主管部門將該土地直接自最初土地使用權人名下直接辦理至最后買房人名下。如果嚴格按照現(xiàn)行有效的法律及相關司法解釋的規(guī)定，劃撥土地上建造商品房直至起訴前仍未補辦出讓手續(xù)的，合同將被認定為無效；但是，鑒于本案所涉合同簽訂于房地產(chǎn)管理法等法律實施之前，考慮到合同已經(jīng)履行大部分、當?shù)赝恋厥褂弥贫鹊奶厥庑?、政府主管部門已經(jīng)認可該轉(zhuǎn)讓行為還為其辦理土地使用權證等實際情況，作為個案，認定合同有效是可以的
案例編號：商品房預售合同糾紛——二審002
預售商品房合同無效后經(jīng)濟損失的計算及分擔——武漢民生詠輝房地產(chǎn)有限公司與中國工商銀行武漢市分行矯口區(qū)支行、武漢浩鈿實業(yè)發(fā)展有限公司預售商品房糾紛上訴案
裁判主旨：人民法院在審理民事案件過程中，根據(jù)當事人的申請，可以決定委托專門的鑒定機構對相關事項進行鑒定。雖然當事人對鑒定機構資質(zhì)有異議，但是無法充分證明自己主張的，對其主張不予支持。商品房預售合同無效后，對于無效造成的損失，應當根據(jù)當事人對造成合同無效的過錯程度承擔相應的責任
案例編號：商品房預售合同糾紛——二審003
對以行政劃撥用地進入市場的行為效力的認定——南昌市興城房地產(chǎn)開發(fā)公司與江西省針棉織品進出口公司、南昌市收容遣送站預購商品房合同糾紛上訴案
裁判主旨：平等民事主體間簽訂《商品房買賣合同》，訟爭房屋所占土地為國有劃撥用地，根據(jù)相關規(guī)定，直至起訴前仍未補交土地出讓金、辦理國有土地使用權出讓手續(xù)的，所簽合同應當認定無效。對于合同無效后的處理問題，需要結合案件實際情況，根據(jù)雙方當事人對造成合同無效的過錯程度來就確定的損失數(shù)額各自承擔相應的比例
案例編號：商品房預售合同糾紛——二審004未取得土地使用權證、商品房預售許可證所簽預售商品房合同無效——海南厚南旅業(yè)有限公司與海南順興房地產(chǎn)開發(fā)公司、海南深發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司、海南凱鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛上訴案
裁判主旨：房地產(chǎn)開發(fā)公司未取得土地使用權和商品房預售許可證，也沒有投入開發(fā)建設資金進行施工建設，根據(jù)最高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定，其與他人簽訂的商品房預售合同應當認定無效。案例編號：商品房預售合同糾紛——二審005
商品房預售合同中免責事由的認定及處理——廣東省中振投資有限公司與武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國銀行湖北寶豐支行預售商品房糾紛上訴案
裁判主旨：商品房預售合同履行過程中逾期交房責任的界定是實踐中經(jīng)常遇到的問題。在處理相關爭議時，應注意合同約定的免責事由與當事人提供證據(jù)之間的因果關系。本案二審的改判正是遵循了證據(jù)甄別與認定的相關原則作出的
案例編號：商品房預售合同糾紛——二審006
房屋轉(zhuǎn)預售合同糾紛的處理原則——中國機械設備海南股份有限公司與海南恒建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南省國際信托投資公司房屋轉(zhuǎn)預售合同糾紛上訴案
裁判主旨：處理這類在海南房地產(chǎn)熱期間發(fā)生的期房轉(zhuǎn)預售合同糾紛，應當依據(jù)1995年最高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》這一司法解釋的精神。該司法解釋規(guī)定：“商品房預售合同的雙方當事人，經(jīng)有關主管部門辦理了有關手續(xù)后，在預售商品房尚未實際交付前預購方將購買的未竣工的預售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可以認定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認定轉(zhuǎn)讓合同有效
案例編號：商品房預售合同糾紛——二審007
預售房屋合同效力的認定與處理——蘭州安泰閣房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與蘭州雅爾佳商貿(mào)實業(yè)有限總公司商品房預售合同糾紛上訴案
裁判主旨：房地產(chǎn)開發(fā)公司在未取得土地使用權、未辦理審批手續(xù)領取商品房預售許可證明的情況下，與他人簽訂的房屋預售合同無效。雙方應當根據(jù)各自過錯程度承擔相應責任
案例編號：商品房預售合同糾紛——二審008
預售期房設定抵押合同的效力認定——上海方信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與華東三峽經(jīng)濟發(fā)展公司、中國光大銀行上海分行、中國農(nóng)業(yè)銀行上海市虹口支行抵押合同糾紛上訴案
裁判主旨：以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效
案例編號：商品房預售合同糾紛——二審009
如何認定按揭合同的效力——廣東省中振投資有限公司與中國銀行湖北寶豐支行樓花按揭糾紛上訴案
裁判主旨：期房抵押登記行為可視為合同內(nèi)容在有關部門的備案，而不是嚴格意義上的物權抵押登記
案例編號：商品房預售合同糾紛——二審010
如何正確界定當事人違約責任的范圍——天津泰豐工業(yè)園（集團）有限公司與廣東省建筑工程總公司房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預售合同糾紛上訴案
裁判主旨：違約條款是指當事人在訂立合同時約定的當一方當事人未按照合同的約定履行義務，應當向?qū)Ψ疆斒氯顺袚韶熑蔚暮贤瑑?nèi)容。違約責任的承擔兼具補償守約方的損失和對違約行為進行制裁的雙重功能。如果因違約給對方造成的損失超過合同約定的違約金，違約方還應進行賠償以補足違約金不足的部分
案例編號：商品房預售合同糾紛——二審011
如何區(qū)分房屋建設工程承包合同與商品房預售合同——貴陽市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司、貴州黔能企業(yè)（集團）公司與貴州省新新建筑工程公司、楊遠明等7人商品房預售、拆遷安置上訴案
裁判主旨：
區(qū)分房屋預售合同與建設工程承包合同的根本之處在于合同標的物的所有權是否發(fā)生轉(zhuǎn)移
案例編號：商品房預售合同糾紛——二審012
合同法實施前，未辦理商品房預售許可證訂立的售房合同是否有效——新世紀建設發(fā)展（深圳）有限公司與香港天光置業(yè)有限公司購房合同糾紛上訴案