房地產糾紛：50個法庭訴訟實戰(zhàn)策略

第一章 必要的知識儲備——房地產糾紛案件的基本概況
第一節(jié) 房地產糾紛案件的分類
一、土地糾紛
二、房產交易糾紛
三、房屋租賃糾紛
四、房屋拆遷糾紛
五、物業(yè)管理糾紛
六、相鄰權糾紛
第二節(jié) 房地產糾紛案件的特點及產生原因
第三節(jié) 房地產糾紛案件在司法實踐中存在的問題
一、土地糾紛案件中存在的法律問題
二、房地產交易糾紛案件中存在的法律問題
三、房屋拆遷糾紛案件中存在的問題
四、相鄰權糾紛的法律適用問題
五、物業(yè)管理糾紛案件
第二章 解決房地產糾紛的基本途徑——房地產糾紛案件實務流程
第一節(jié) 房地產糾紛案件訴訟程序
一、房地產糾紛案件訴訟程序
二、房地產糾紛仲裁程序
第二節(jié) 房地產糾紛訴訟實務操作中的問題
第三章 做好訴前準備工作，把握克敵制勝的策略——房地產糾紛
案件準備與策略把控
第一節(jié) 訴前準備
第二節(jié) 訴訟過程
一、抓住案件爭議焦點
二、舉證方式
三、考慮訴訟的成本
第三節(jié) 訴訟結果及執(zhí)行
第四節(jié) 建設部、國家工商行政管理局《商品房買賣合同示范文本》及解讀
一、建設部、國家工商行政管理局《商品房買賣合同示范文本》說明
二、商品房買賣合同正本及重點解讀
第四章 土地糾紛訴訟實戰(zhàn)策略
一、法院對宅基地糾紛有無管轄權？
實戰(zhàn)策略人民法院受理民事案件的范圍有一定的限制，超出其主管范圍的，人民法院即沒有審判權。當事人可以通過“司法不干預行政”的原則來達到撤銷原判決的目的
二、承包“集體土地使用權”有哪些資格限制？
實戰(zhàn)策略如果對方取得農村土地使用權時不具有法定資格或程序不合法。則可以依此達到從根本上“否定對方權利存在的基礎”的日的
三、農村土地承包經(jīng)營權流轉應遵循哪些程序？
實戰(zhàn)策略農村土地承包經(jīng)營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及規(guī)定允許從事農業(yè)生產經(jīng)營的組織和個人，只是在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權
四、劃撥用地應遵循哪些程序？
實戰(zhàn)策略劃撥用地時對利害關系人進行征收、補償?shù)?，應當通過法定的程序執(zhí)行，若不能舉證證明其行為符合法律規(guī)定則應承擔不利的后果
五、作了抵押的土地使用權能轉讓嗎？
實戰(zhàn)策略土地使用權在沒有辦理轉讓登記前，可以抵押。解除抵押后，不影響轉讓合同的履行則可不視為違約
六、土地因征收所得補償款應為誰所有？
實戰(zhàn)策略在土地糾紛中。要1r先審查合同的效力，若為無效合同，則無需通過訴訟的方式將合同撤銷。因為無效的合同自始無效
第五章 房屋買賣糾紛訴訟實戰(zhàn)策略
一、少交定金寫欠條，是否適用定金罰則？
實戰(zhàn)策略在房屋買賣合同中，既約定了定金又約定了違約金時，如一方違約，在主張定金不被支持時，可選擇主張違約金
二、履行方式未嚴格按照合同約定則必然無效嗎？
實戰(zhàn)策略雙方簽訂房屋買賣合同是為了實現(xiàn)交易目的，履行方式在不影響合同目的實現(xiàn)的情況下，適當?shù)淖兏话阋膊徽J定為違約
三、私房買賣必須要有產權證嗎？
實戰(zhàn)策略過認定房屋性質的不同，從而適用不同的法律，最終實現(xiàn)“反敗為勝
四、房屋轉讓需經(jīng)全體所有權人同意嗎？
實戰(zhàn)策略“履行合同的時間”和“履行完畢合同的時聞”是不同的概念
五、集資所建房屋能否買賣？
實戰(zhàn)策略并非在所有的情況下都適用《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十八條第（六）項關于未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓的規(guī)定
六、對于“多交的房款”是否可以要求返還？
實戰(zhàn)策略交付房屋的實測面積與房屋合同約定的面積誤差比絕對值在3％以上的。則房地產公司應承擔超出部分的房款。若購房者同意并實際交付了超出部
分的房款，則無權要求返還
七、已經(jīng)抵押的房屋能否買賣？
實戰(zhàn)策略以抵押的房屋為標的的房屋買賣合同無效
八、合同履行內容的變更是否意味著合同履行期限的變更？
實戰(zhàn)策略變更合同內容，必須經(jīng)雙方當事人意思表示一致才可；變更履行內容，并非就一定意味著變更履行期限
九、委托人與房產中介公司簽訂的承諾書對他人有約束嗎？
實戰(zhàn)策略如果委托人的家庭成員購買房產中介公司提供的房源但與房產中介公司不存在聯(lián)系，則委托人不屬于違約，也不承擔違約責任
十、房屋的購買權可以轉讓嗎？
實戰(zhàn)策略未依法登記取得權屬證書的房地產不得轉讓，但是法律并沒有禁止房屋購買權的轉讓
十一、合同條款沒有明確約定，產生糾紛應當如何處理？
實戰(zhàn)策略夾層的“層高”與“凈高”不是同一概念，對于合同中沒有約定的部分，法院一般會按照公平的法律原則處理
十二、購買經(jīng)濟適用房的主體不適格會導致合同無效嗎？
實戰(zhàn)策略不符合法定轉讓條件的經(jīng)濟適用房不得轉讓，不符合法定條件的購房者也沒有資格購買經(jīng)濟適用房。如果合同的主要內容和主體違反了法律的強制性規(guī)定，那么合同應當是無效的。通過對合同主體的認定，可以達到確認合同無效的效果
十三、如何巧用妙招避免房屋中介吃差價？
實戰(zhàn)策略在購房者不能向中介公司主張返還差價時，其可以與賣房者聯(lián)合起來，以彌補中介公司的不合規(guī)行為給購房者所造成的損失
十四、房屋所有權證是購房者最重要的權利憑證嗎？
實戰(zhàn)策略訴訟時效的起算點，應當從知道或應當知道之日起計算，巧用訴訟時效來“反敗為勝
十五、房屋預約買賣合同具有什么效力？
實戰(zhàn)策略過雙方簽訂的“簡單合同”，運用法律邏輯推出“簡單合同”所隱含的所有內容。以此證明合同的全面及有效
第六章 房屋租賃糾紛訴訟實戰(zhàn)策略
一、房屋所有人出賣房屋須何時告知有優(yōu)先購買權的承租人？
實戰(zhàn)策略函對于有優(yōu)先購買權的承租人，房屋所有權入出賣房屋時須提前3個月告知承租人，但法律并沒有規(guī)定所有權人須告知的次數(shù)
二、房屋的次承租人具有什么法律地位？
實戰(zhàn)策略承租入將房屋轉租給次承租人，出租人在明知的情況下，同意或沒有表示反對轉租行為，則一般應當視為出租人承認了次承租人的合法承租地位
三、房屋租賃合同到期后未續(xù)簽如何處理？
實戰(zhàn)策略在租賃合同到期后自動續(xù)約的，出租人怠于行使收取租金的權利，超過訴訟時效的租金部分不能獲得支持
四、公房的承租人死后由誰繼承該權利？
實戰(zhàn)策略公房的承租人對公房不具有所有權，因此承租人死后，公房也不屬于遺產。與承租人共同居住的家庭成員只有符合法定的條件，才可以申請繼續(xù)承租該房屋
五、公房能擅自轉租嗎？
實戰(zhàn)策略將公房轉租應當征得出租人的書面同意，沒有征得同意且沒有登記備案的，則實際的居住者不一定能成為合法的承租人
六、法定優(yōu)先購買權和約定優(yōu)先購買權誰更優(yōu)先？
實戰(zhàn)策略成功運用法定優(yōu)先購買權和約定優(yōu)先購買權的順序和位階關系來改變訴訟結果
第七章 房屋拆遷訴訟實戰(zhàn)策略
第八章 物業(yè)糾紛實戰(zhàn)策略
第九章 其他房地產糾紛實戰(zhàn)策略
附錄