論不動產(chǎn)登記

　　本書對該課題的研究主要集中在以下幾個方面：（1）在對傳統(tǒng)的物權(quán)變動模式評析的基礎(chǔ)上，提出應(yīng)以絕對物權(quán)行為理論構(gòu)建物權(quán)變動的理論基礎(chǔ)。通過對三種典型的物權(quán)變動模式逐一進(jìn)行分析，筆者指出其理論上的不足和制度設(shè)計中的缺陷。筆者從物權(quán)和債權(quán)的差異人手，著重分析引起物權(quán)和債權(quán)發(fā)生變動的法律行為中的意思表示因素，筆者認(rèn)為“絕對法律行為”不僅是客觀存在的，而且應(yīng)當(dāng)成為物權(quán)變動的理論基礎(chǔ)。目前法學(xué)界承認(rèn)絕對權(quán)，也承認(rèn)絕對法律關(guān)系，但幾乎無人論及特定人和不特定人之間的絕對法律行為。目前學(xué)術(shù)界將法律行為劃分為單方法律行為、雙方法律行為和多方法律行為，這無法合理解釋引起絕對權(quán)變動的法律行為的性質(zhì)問題。絕對法律行為的概念將使法律行為理論更加完善。絕對法律行為引起絕對法律關(guān)系，從而導(dǎo)致絕對權(quán)的變動，相對法律行為引起相對法律關(guān)系，從而導(dǎo)致相對權(quán)的變動，即絕對法律行為一絕對法律關(guān)系一絕對權(quán)，相對法律行為一相對法律關(guān)系一相對權(quán)。不承認(rèn)絕對法律行為的存在，就無法解釋絕對權(quán)變動的原因，也無法解釋引起絕對權(quán)變動的法律行為的性質(zhì)。絕對法律行為可以使絕對權(quán)和相對權(quán)的區(qū)分在邏輯上得到徹底的貫徹。（2）以絕對物權(quán)行為理論為依據(jù)，重新解釋并系統(tǒng)設(shè)計了不動產(chǎn)登記制度。在不動產(chǎn)登記中，尤其應(yīng)當(dāng)建立物權(quán)變動公告制度，保證登記權(quán)利正確性推定的可靠性。登記之前以物權(quán)變動公告制度保護(hù)真正權(quán)利人，登記之后以登記的公信力保護(hù)善意第三人，從而使對真正權(quán)利人和善意第三人的利益保護(hù)達(dá)到平衡。不動產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記公示，即產(chǎn)生權(quán)利正確性推定效力，這也正是登記公信效力的體現(xiàn)。但登記的正確推定效力無疑是以犧牲真正權(quán)利人的利益為代價來換取交易秩序的效率與安全，因此應(yīng)當(dāng)建立物權(quán)變動公告制度，在確定登記之前給予利害關(guān)系人進(jìn)行意思表示的空間，允許其提出異議，這不僅符合絕對法律行為理論，而且在實踐中的確可以減少發(fā)生登記錯誤的幾率，保證登記的正確性，避免使真正的權(quán)利人遭受公信力的損害。（3）以絕對物權(quán)行為理論為基礎(chǔ)，以公示公信制度為原則，以惡意抗辯制度為補(bǔ)充，構(gòu)建我國保護(hù)善意第三人的機(jī)制。善意取得制度在我國已成為保護(hù)市場交易中善意第三人的主流觀點(diǎn)。事實上，盡管善意取得制度具有一定的合理性并符合人們的法律情感，但由于善意的主觀標(biāo)準(zhǔn)難以確定，其保護(hù)買受人的法律功能難以充分發(fā)揮，而公示公信制度則可以將物權(quán)變動過程外化為一定物態(tài)形式為公眾所知，并為第三人提供了善意的客觀標(biāo)準(zhǔn)，在保護(hù)第三人方面，公示公信制度較善意取得制度為優(yōu)，應(yīng)根據(jù)絕對物權(quán)行為理論，以登記公示公信和惡意抗辯來構(gòu)建保護(hù)第三人的立法體制。（4）本書探討了不動產(chǎn)登記的一般規(guī)則，主要對不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、登記對象、登記類型、地籍調(diào)查、不動產(chǎn)登記的一般程序以及不動產(chǎn)登記的效力進(jìn)行了研究。（5）本書還探討了不動產(chǎn)登記的具體形態(tài)，主要包括不動產(chǎn)總登記、初始登記、變更登記、預(yù)告登記、查封登記、信托登記、更正登記、異議登記、涂銷登記等各種具體的登記形式。

　　于海涌，1969年6月生，安徽省淮北市人。中國政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，北京大學(xué)民商法碩士，中國社會科學(xué)院民商法博士（師從梁慧星教授），中國政法大學(xué)民商法博士后（師從江平教授），瑞士比較法研究所訪問學(xué)者?，F(xiàn)為中山大學(xué)法學(xué)院副教授，民商法碩士生導(dǎo)師，兼任中國民法學(xué)研究會理事。先后在《法律科學(xué)》、《法學(xué)》、《現(xiàn)代法學(xué)》、《法商研究》、《清華大學(xué)學(xué)報》、《民商法淪叢》、《人大法律評論》、《私法》、《學(xué)術(shù)研究》、《月旦民商法》等刊物上發(fā)表論文多篇。出版專著兩部：《法國不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)制度研究》和《絕對物權(quán)行為理論與物權(quán)法律制度研究》，曾主持國家社科基金項目“不動產(chǎn)物權(quán)登記研究”和“商事信托財產(chǎn)制度研究”、中國博士后基金項目“不動產(chǎn)登記立法研究”。專著《法國不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)研究》獲中國民法學(xué)會優(yōu)秀科研成果一等獎和國家司法部優(yōu)秀科研成果三等獎。