商品房買賣操作實務(wù)

第一部分商品房買賣
一、購房者如何選擇樓盤實務(wù)問答
1.在購買商品房時，購房者應(yīng)當(dāng)按照怎樣的流程進(jìn)行購房？
2.購房者決定購房后，應(yīng)當(dāng)如何選擇樓盤以及選擇樓盤必須綜合考慮哪些具體因素？
3.購房者可以從哪些渠道獲得購房樓盤的信息？
4.何謂期房、現(xiàn)房？兩者之間相比有哪些優(yōu)勢和劣勢？
5.購房者在購買期房時，應(yīng)當(dāng)注意哪些風(fēng)險?
6.購房者在購買期房時，應(yīng)當(dāng)注意哪些事項？
7.購房者在制定購房預(yù)算時，應(yīng)當(dāng)具體考慮哪些方面的因素？
8.開發(fā)商向購房者所作的樓盤宣傳廣告屬于要約還是屬于要約邀請？9.如何正確看待開發(fā)商向購房者發(fā)放的售樓書？
10.購房者在選定樓盤后，前往實地調(diào)查時，應(yīng)當(dāng)注意和考察樓盤哪些具體事項？
11.購房者在選擇樓盤時，應(yīng)如何理解開發(fā)商提供的“起價”、“均價”概念？
12.在選房的過程中，沙盤對購房者有何影響以及沙盤描述的內(nèi)容是否構(gòu)成購房合同的內(nèi)容？
13.購房者在選擇樓盤時，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)知開發(fā)商提供的設(shè)計圖紙?
14.購房者在選擇樓盤時，如何正確看待開發(fā)商提供的樣板間？
15.購房者應(yīng)如何識破開發(fā)商提供樣板間的陷阱以及購房者應(yīng)如何考察開發(fā)商提供的樣板間？
16.開發(fā)商宣傳的售樓廣告內(nèi)容對雙方簽訂購房合同產(chǎn)生重大影響，但該售樓廣告的內(nèi)容沒有載入購房合同中，應(yīng)如何認(rèn)定售樓廣告內(nèi)容的性質(zhì)？
17.開發(fā)商做出虛假的商品房廣告承諾，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)法律后果？
18.購房者應(yīng)當(dāng)如何防范因房地產(chǎn)廣告引發(fā)的糾紛？
19.購房者選擇樓盤后，如何計算房屋的使用率？
20.購房者如何認(rèn)識和理解建筑面積、銷售面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積和公攤面積的基本概念?
21.如何挑選復(fù)式住宅？
22.商品房公用建筑面積的分?jǐn)傆心男┰瓌t?哪些面積是可以分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e?哪些是開發(fā)商可能違規(guī)計入的公用建筑面積?
23.商品房的陽臺建筑面積和套內(nèi)墻體面積應(yīng)當(dāng)如何計算才合理？
24.買房的時候，除了樓層、朝向、面積、結(jié)構(gòu)和價格外還應(yīng)該注意哪些方面的問題?
25.商品住宅價格應(yīng)當(dāng)由哪些項目構(gòu)成?哪些費(fèi)用不應(yīng)計入商品住宅價格?
26.購房者購買房屋時，應(yīng)當(dāng)繳納哪些稅費(fèi)?
案例現(xiàn)場
1.開發(fā)商在樓盤廣告中承諾的購房優(yōu)惠條件未載入購房合同中，購房者入住后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未實現(xiàn)承諾，購房者是否可以要求開發(fā)商實現(xiàn)承諾并承擔(dān)違約責(zé)任？
2.開發(fā)商交付的商品房與其宣傳廣告內(nèi)容不一致，開發(fā)商的行為是否構(gòu)成欺詐以及購房者能否獲得雙倍賠償？
二、購房者如何簽訂《商品房認(rèn)購書》
實務(wù)問答
1.房地產(chǎn)開發(fā)商向購房者預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)具備哪些預(yù)售條件?
2.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備哪些法定條件?
3.申請商品房預(yù)售，有哪些流程規(guī)定？
4.根據(jù)房地產(chǎn)法律的規(guī)定，哪些房地產(chǎn)不能在市場上自由交易？
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交哪些材料以及申領(lǐng)的程序有哪些規(guī)定？
6.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，出售商品房現(xiàn)房應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？
7.購房者與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，如何辦理預(yù)售合同登記備案的流程以及應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提交哪些資料？
8.開發(fā)商或者購房者能否以商品房預(yù)售未經(jīng)登記備案為由主張預(yù)售合同無效?
9.開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，購房者購買此房屋，會存在哪些風(fēng)險？
10.開發(fā)商預(yù)售的房屋被法院查封或被抵押，購房者能否與開發(fā)商簽訂《購房認(rèn)購書》？
11.商品房預(yù)售后，開發(fā)商是否可以變更預(yù)售合同中約定的商品房設(shè)計?
12.預(yù)售商品房后，是否可以再行轉(zhuǎn)讓？
13.商品房預(yù)售應(yīng)由哪些部門管理以及產(chǎn)生糾紛后，購房者應(yīng)當(dāng)如何尋求法律救濟(jì)?
14.購房者與開發(fā)商簽訂《購房認(rèn)購書》之前，應(yīng)當(dāng)如何查驗開發(fā)商的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？
15.房地產(chǎn)開發(fā)商向購房者公示的“五證”，具體是指哪些房產(chǎn)證照？
16.購房者在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書之前，應(yīng)當(dāng)如何審查開發(fā)商提供的《國有土地使用證》？
17.購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書或預(yù)售合同之前，應(yīng)當(dāng)如何審查開發(fā)商提供的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？
18.購房者在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書或預(yù)售合同之前，應(yīng)當(dāng)如何審查開發(fā)商提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》？
19.購房者在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書或預(yù)售合同之前，應(yīng)當(dāng)如何審查開發(fā)商提供的《建設(shè)工程開工許可證》？
20.購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂認(rèn)購書或預(yù)售合同之前，應(yīng)當(dāng)如何審查開發(fā)商提供的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》？
21.購房者如何簽訂《商品房認(rèn)購書》以及在簽訂《商品房認(rèn)購書》時，應(yīng)當(dāng)注意哪些事項？
22.購房者在與開發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購書》時，應(yīng)如何避免認(rèn)購書產(chǎn)生的糾紛以及購房者應(yīng)如何維護(hù)自身的購房權(quán)益？
23.購房者應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)清與開發(fā)商簽訂《認(rèn)購書》中的定金條款？
案例現(xiàn)場
1.以格式合同出現(xiàn)的《商品房認(rèn)購書》中含有單方權(quán)利約定條款，該認(rèn)購書是否有效?
2.如何認(rèn)定開發(fā)商與購房者在《商品房認(rèn)購書》中約定的定金性質(zhì)以及如何適用定金罰則？
附：《北京市商品房認(rèn)購書》范本
三、購房者如何簽訂購房合同
實務(wù)問答
1.購房者與開發(fā)商簽訂的《房屋認(rèn)購
書》與《商品房預(yù)售合同》中約定的內(nèi)容不一致，應(yīng)當(dāng)以哪個內(nèi)容為準(zhǔn)?
2.購房者在與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》時，應(yīng)當(dāng)注意購房合同中哪些主要條款?
3.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后無力履行付款義務(wù)，應(yīng)該如何處理？
4.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同中約定的“名義樓層”與“實際樓層”不一致時，購房者應(yīng)當(dāng)如何主張權(quán)利?
5.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同并交納房款后，購房者應(yīng)當(dāng)如何向開發(fā)商索要購房發(fā)票？
6.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自身權(quán)益？
7.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后，在什么情況下購房者可以要求退房?
8.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后，開發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃，購房者應(yīng)當(dāng)如何采取措施維護(hù)自身的權(quán)益？
9.購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)警惕和注意哪些問題？
10.購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后，購房者能否要求與開發(fā)商添加補(bǔ)充條款?
11.購房者與開發(fā)商簽署的補(bǔ)充協(xié)議中常見的陷阱主要表現(xiàn)在哪些方面？
12.在商品房買賣過程中，如何認(rèn)定開發(fā)商的欺詐行為？
13.購房者應(yīng)當(dāng)如何與開發(fā)商簽訂全裝修房屋買賣合同？
14.購房者與開發(fā)商簽訂全裝修房屋預(yù)售合同時，應(yīng)當(dāng)如何對裝修部分的內(nèi)容作出明確的約定?
15.購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后，一方當(dāng)事人違約，其承擔(dān)的賠償責(zé)任和賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)如何確定?
16.開發(fā)商未按購房合同約定的期限交付房屋，購房者應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自身權(quán)益?
17.購房者與開發(fā)商在購房合同中約定將房屋的頂層露臺送給或出售給業(yè)主，其約定是否有效？
18.購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，應(yīng)如何對小區(qū)綠化條款作出明確約定？
19.購房者與開發(fā)商簽訂的購房合同產(chǎn)生糾紛后，購房者可以通過哪些途徑維護(hù)自身的購房權(quán)益？
20.購房者與開發(fā)商簽訂的購房合同產(chǎn)生糾紛后，購房者應(yīng)當(dāng)如何申請房地產(chǎn)糾紛仲裁？
案例現(xiàn)場
1.房地產(chǎn)開發(fā)商將預(yù)售給他人的房屋又出售給第三人，購房者應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)購房權(quán)益？
2.開發(fā)商違約，購房者如何向開發(fā)商主張違約責(zé)任以及如何向開發(fā)商主張違約金具體的數(shù)額？
3.購房者未按約定期限支付購房款，開發(fā)商是否可以單方解除購房合同？
4.購房者購買房屋的公共分?jǐn)偯娣e增加，購房者是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)增加部分的購房款？
5.房地產(chǎn)開發(fā)商出售給購房者的房屋面積小于合同約定的面積，購房者應(yīng)當(dāng)如何行使自己的權(quán)利？
6.開發(fā)商在預(yù)售房屋時未履行合理告知義務(wù)，購房者應(yīng)當(dāng)如何要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任?
7.如何認(rèn)定購房糾紛中不可抗力的效力和適用范圍？
8.如何認(rèn)定購房合同中約定的免責(zé)條款的效力以及在合同履行過程中出現(xiàn)了合同約定的免責(zé)事由應(yīng)當(dāng)如何適用？
9.購房者與開發(fā)商解除購房合同后，對于購房擔(dān)保貸款合同應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行處理？
附（1）《商品房買賣合同示范文本》
附（2）北京市商品房預(yù)售合同
附（3）北京市商品房現(xiàn)房買賣合同
四、購房者如何收房
實務(wù)問答
1.購房者在與開發(fā)商辦理交房手續(xù)時有哪些流程？
2.購房者在辦理入住手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)按照哪些流程驗收房屋？
3.購房者在辦理收房手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)如何查驗開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》？
4.購房者在辦理收房手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)如何查驗開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》？
5.購房者在驗收房屋的過程中，需要注意哪些驗收細(xì)節(jié)問題？
6.購房者在與開發(fā)商辦理收房手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)如何理解實際交房的條件？
7.購房者在辦理收房過程中，需要注意哪些問題?
8.業(yè)主怎樣才能知曉房屋工程質(zhì)量是否合格以及為什么建議購房者在收房時一定要求開發(fā)商必須提供《工程竣工驗收備案表》?
9.購房者在收房的過程中，如何查驗
房屋內(nèi)的電源、線路問題？
10.購房者在辦理收房的過程中，應(yīng)當(dāng)如何與物業(yè)管理公司辦理物業(yè)管理手續(xù)？
案例現(xiàn)場
1.商品房預(yù)售合同中的主文條款與補(bǔ)充條款對房屋交付條件約定不一致，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如何實際履行交房義務(wù)？
2.在房產(chǎn)糾紛案件中，當(dāng)事人如何準(zhǔn)確認(rèn)定房屋交付的時間？
附（1）《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（示范文本）
附（2）業(yè)主臨時公約規(guī)范文本
第二部分房地產(chǎn)抵押
實務(wù)問答
1.房地產(chǎn)抵押的具體內(nèi)容及其含義具體表現(xiàn)在哪些方面?
2.抵押當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容?
3.如何理解房地產(chǎn)抵押登記的性質(zhì)以及抵押當(dāng)事人在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記時，應(yīng)當(dāng)向哪個機(jī)關(guān)申請登記?
4.當(dāng)事人在設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)遵循哪些基本原則以及如何認(rèn)定抵押關(guān)系中的抵押標(biāo)的物？
5.抵押人與抵押權(quán)人，應(yīng)當(dāng)如何辦理房地產(chǎn)抵押登記?
6.當(dāng)事人在設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？
7.房地產(chǎn)抵押后，土地上新增的房屋應(yīng)當(dāng)如何處理?
8.待建房屋和在建房屋是否可以設(shè)定抵押?
9.房地產(chǎn)在設(shè)定抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)同時抵押?
10.以尚未辦理權(quán)屬證書的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，其效力應(yīng)當(dāng)如何確定?
11.因登記部門的原因致使無法辦理抵押物登記的，房地產(chǎn)抵押的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定?
12.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍有哪些具體的規(guī)定?
13.哪些房地產(chǎn)不能設(shè)定抵押?
14.在房地產(chǎn)抵押期間，抵押人是否可以處分抵押的房地產(chǎn)?
15.在什么情況下，抵押權(quán)人不得處分抵押的房地產(chǎn)?
16.抵押當(dāng)事人處分抵押房地產(chǎn)的程序有哪些規(guī)定?
17.房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件和實現(xiàn)的方式有哪些具體的規(guī)定?
案例現(xiàn)場
1.開發(fā)商將已預(yù)售給他人的房屋再進(jìn)行抵押，其行為應(yīng)當(dāng)如何處理？
2.開發(fā)商在預(yù)售商品房時，未向購房者告知房屋已設(shè)立抵押權(quán)的事實，其行為應(yīng)當(dāng)如何處理？
3.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，雙方當(dāng)事人未到登記部門辦理抵押物登記手續(xù)，其是否具有法律效力？
4.債務(wù)人不履行債務(wù)時，房屋抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)如何實現(xiàn)自己的房地產(chǎn)抵押權(quán)？
附（1）房地產(chǎn)抵押合同（示范文本）
附（2）個人住房借款抵押合同
附（3）交通銀行個人住房抵押貸款合同（示范文本）
第三部分房地產(chǎn)權(quán)屬登記
實務(wù)問答
1.何謂房地產(chǎn)權(quán)屬證書、房屋所有權(quán)證以及辦理公積金住房貸款產(chǎn)權(quán)證是否由銀行保管？2.在我國，城市居民購買的房屋產(chǎn)權(quán)有哪幾種形式？
3.何謂房屋的大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)以及兩者之間有何區(qū)別？
4.何謂房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)？
5.商品房產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)有何差異？
6.購房者購買的房屋在70年土地使用權(quán)屆滿后是否就喪失了房屋所有權(quán)？
7.何謂房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房屋所有權(quán)登記以及其法律程序有哪些規(guī)定？
8.辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的程序有哪些規(guī)定？
9.辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)由哪個部門予以受理？
10.辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)提交哪些證件？
11.房產(chǎn)證上填寫誰的名字，是否誰就是產(chǎn)權(quán)人以及房產(chǎn)證上是否可以添加配偶的姓名？
12.房屋權(quán)屬證書保護(hù)了產(chǎn)權(quán)人哪些權(quán)利以及不辦理房屋權(quán)屬證書有哪些風(fēng)險？
13.房屋產(chǎn)權(quán)證書丟失，應(yīng)當(dāng)如何申請補(bǔ)辦？
14.房屋所有權(quán)變更，申請人應(yīng)當(dāng)提交哪些證件以及拍賣的房地產(chǎn)在辦理過戶手續(xù)時需要提交哪些材料？
15.外籍人士在我國購買私有房屋，應(yīng)當(dāng)如何辦理產(chǎn)權(quán)登記？
16.在辦理房屋權(quán)屬證書時，哪些房地產(chǎn)事項需要辦理公證？
17.何謂房產(chǎn)互換以及哪些房屋不能互換？
18.在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些責(zé)任和義務(wù)？
19.在哪些情況下，商品房不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書？
20.如何識別房屋權(quán)屬證的真?zhèn)危?br />案例現(xiàn)場
1.開發(fā)商遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，購房者應(yīng)當(dāng)如何向開發(fā)商主張違約責(zé)任？
2.購房者與開發(fā)商在購房合同中約定的交房條件是辦理商品房產(chǎn)權(quán)證，是否可以理解為辦理房屋的“小產(chǎn)證”？
附錄
（一）相關(guān)法律法規(guī)
1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2.中華人民共和國建筑法
3.商品房銷售管理辦法
4.城市商品房預(yù)售管理辦法
5.建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的通知
6.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定
8.商品住宅價格管理暫行辦法
9.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法
10.城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定
11.城市房屋權(quán)屬登記管理辦法
12.房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法
13.最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
14.國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知
15.北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法
16.北京市商品房銷售價格管理暫行辦法
17.北京市建設(shè)委員會關(guān)于北京市商品房預(yù)售合同實行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記管理工作的通知
18.上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法
19.上海市房地產(chǎn)登記條例
（二）房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)信息查詢網(wǎng)址及
可查詢的內(nèi)容
（三）各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)址
（四）各地房地產(chǎn)相關(guān)部門網(wǎng)址
（五）各地建設(shè)部門聯(lián)系方式
（六）主要商業(yè)銀行和保險公司網(wǎng)址
（七）各地住房公積金網(wǎng)址
后記