物業(yè)糾紛實用法律手冊

一、綜 合
物業(yè)管理條例…………………1
(2003年6月8日)
中華人民共和國物權法……lO
(2007年3月16日)
中華人民共和國民法通則………32
(1986年4月12日)
最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)(節(jié)錄) …46
(1988年4月2日)
中華人民共和國合同法(節(jié)錄)……………………48
(1999年3月15日)
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法…………………………69
(1994年7月5日)
巾華人民共和國消費者權益保護法…………………………76
(1993年10月31日)
建設部關于宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的通知…82
(2003年6月12日)
城市新建住宅小區(qū)管理辦法…83
(1994年3月23日)
建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于貫徹建設部令第33號《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》實施意見的通知…85
(1994年4月25日)
建設部關于加強商品房銷售、房政售房與物業(yè)管理銜接工作的通知…………………87
(1997年8月29日)
建設部關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關考評驗收工作的通知…88
(2000年5月25日)
地方規(guī)定
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定………89
(2004年8月19日)
關于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見…………96
(2004年11月1日)
深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例………………97
(1999年6月30日)
江蘇省物業(yè)管理條例………104
(2003年10月25日)
廣東省物業(yè)管理條例……………112
(1998年7月29日)
重慶市物業(yè)管理條例…………116
(2002年9月25日)
典型案例
1業(yè)主擅自在建筑物的頂層建設輕體房是否違反物業(yè)管理制度? …………………127
2．租賃戶丟失摩托車能否請求物業(yè)管理企業(yè)賠償? ……128
疑難問題
1物業(yè)管理合同糾紛是否適用《消費者權益保護法》? ………129
2業(yè)主房款未還清物業(yè)公司有權停水停電嗎? ……………129
二、物業(yè)管理機構及人員資質(zhì)
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法………131
(2004年3月17日)
物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定………134
(1998年3月12日)
關于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關問題的通知……………………137
(2004年5月18日)
財政部關于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》有關問題的通知……137
(2000年1月1日)
物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定………141
(2005年11月16日)
物業(yè)管理師資格考試實施辦法……145
(2005年11月16日)
物業(yè)管理師資格認定考試辦法…146
(2005年11月16日)
典型案例
1．李永強與順德市新百昌實業(yè)有限公司容桂物業(yè)管理部物業(yè)管理糾紛上訴案……………148
三、前期物業(yè)管理服務糾紛
前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法…………………………151
(2003年6月26日)
城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法……………………155
(1993年11月13日)
房屋接管驗收標準…………157
(1991年2月4日)
住宅工程初裝飾竣工驗收辦法……162
(1994年6月16日)
典型案例
l海南自力投資有限公司訴海南華鑫物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理承包合同糾紛案…163
2．倪璐訴中海物業(yè)管理(上海)有限公司物業(yè)管理糾紛案……166
疑難問題
1商品房出售之前，開發(fā)商是否是空置商品房的業(yè)主? ………168
2業(yè)主能否拒絕前期物業(yè)管理服務合同的內(nèi)容? ………………168
法律文書
1前期物業(yè)管理服務協(xié)議(示范文本)…………………170
2前期物業(yè)服務合同(示范文本)………………………176
四、業(yè)主自治糾紛
業(yè)主大會規(guī)程………………………182
(2003年6月26日)
最高人民法院關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函……………185
(2003年8月20日)
地方規(guī)定
北京市國土資源和房屋管理局轉(zhuǎn)發(fā)建設部業(yè)主大會規(guī)程及有關問題的通知………………………186
(2003年11月4日)
上海市高級人民法院關于業(yè)主委員會行政訴訟主體資格問題的解答………………………………187
(2006年7月24日)
深圳市人民政府關于印發(fā)《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的通知…………188
(2005年1月17日)
重慶市業(yè)主自治機構管理條例……195
(2003年1月10日)
典型案例
1業(yè)主委員會直接解聘物業(yè)管理公司糾紛案…………………198
疑難問題
1業(yè)主是否有權提議召開業(yè)主大會會議? ……………………200
2業(yè)主是否有權自發(fā)組織籌備首次業(yè)主大會? ………………200
3．非業(yè)主能否參加業(yè)主大會? …201
4．業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費及場所自誰解決? …………………201
5物業(yè)管理權交接難在何處? …201
6.業(yè)主委員會選舉按套教還是面積決定表決權? ……………202
7業(yè)主拖欠物業(yè)管理費是否喪失參選業(yè)委會的權利? ………202
8．業(yè)主委員會經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進行登記備案，其與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同能否作為收取物業(yè)費的依據(jù)?…203
法律文書
1業(yè)主公約(示范文本) ……205
2業(yè)主臨時公約(示范文本) …207
五、物業(yè)管理服務糾紛
(一)物業(yè)公司選聘
中華人民共和國招標投標法…213
(1999年8月30日)
地方規(guī)定
北京市物業(yè)管理招標投標辦法…220
(2003年9月25日)
疑難問題
1．物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)小區(qū)業(yè)主的同意，擅自將部分物業(yè)管理服務委托給其他公司是否合法?…226
法律文書
1．物業(yè)管理委托合同(示范文本)…………227
2物業(yè)服務合同(示范文本) …………………………234
(二)物業(yè)收費糾紛
中華人民共和國價格法……………239
(1997年12月29日)
物業(yè)服務收費管理辦法……………244
(2003年11月13日)
物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定………246
(2004年7月19日)
國家計委辦公廳關于物業(yè)管理服務收費管理權限有關問題的復函…………247
(2002年2月4日)
國家電力公司關于對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見……248
(1998年5月29日)
地方規(guī)定
北京市物業(yè)服務收費管理辦法……248
(2005年12月19日)
上海市物價局、上海市房屋土地資源管理局關于印發(fā)上海lH住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法的通知…251
(2005年6月13日)
典型案例
1邢周金訴海口大天實業(yè)發(fā)展公司物業(yè)管理費糾紛案…………254
疑難問題
1承租人是否有交納物業(yè)菅理費用的義務? …………257
2．物業(yè)管理企業(yè)幫助業(yè)主出租房屋是否可以收取中介費用? ……258
3業(yè)主委員會經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進行登記備案，其與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同能否作為收取物業(yè)費的依據(jù)?…258
4業(yè)主因在小區(qū)內(nèi)丟失財物能否拒交物業(yè)費?………………258
5．依法催繳物業(yè)管理費應否注意訴訟時效? ……………………259
6．管理費是否會隨著物業(yè)產(chǎn)權人的變更而變更? ………………260
7．有車位沒買車也要交費是否合理? ……………………261
8今年我沒交物業(yè)費，水淹了我家該找誰?……………261
(三)物業(yè)維修服務糾紛
公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法……………………………262
(1992年6月15日)
建設部關于加強公有住房售后維修養(yǎng)護管理工作的通知……263
(1997年4月3日)
房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法……264
(2000年6月30日)
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法……266
(2002年3月5日)
疑難問題
1．物業(yè)管理企業(yè)幫助業(yè)主更換維修物件．出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主是否有向物業(yè)管理企業(yè)要求賠償?shù)臋嗬?…270
2房屋受損缺乏證據(jù)，證據(jù)在房產(chǎn)訴訟中有何意義? ……271
3房屋裝修質(zhì)量有問題，什么樣的證據(jù)才是有效證明? ……271
4．裝修污染超標，當事人如何鑒定室內(nèi)空氣質(zhì)量? …………272
5．劣質(zhì)產(chǎn)品導致新居財產(chǎn)損害．如何舉證讓提供此產(chǎn)品的開發(fā)商承擔責任?……………273
(四)住宅公共區(qū)域糾紛
城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定………274
(1989年11月21日)
住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法……………………276
(1998年12月16日)
關于住房公共維修基金使用實行事前公告制度的通知…………278
(2004年3月25日)
機動車停放服務收費管理辦法……278
(2000年7月14日)
地方規(guī)定
北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法……………………………280
(2004年7月1日)
典型案例
l_廣州誠居物業(yè)管理有限公司訴廣州市天河童星幼兒園物業(yè)管理糾紛案…………………282
疑難問題
l小區(qū)公用部分，業(yè)主能否占用? …………………………283
2應由業(yè)主委員會還是物業(yè)管理企業(yè)管理維修基金?……283
(五)社區(qū)安全服務糾紛
中華人民共和國消防法…………284
(1998年4月29日)
高層居民住宅樓防火管理規(guī)則…290
(1992年10月12日)
城市居民住宅安全防范設施建設管理規(guī)定………………………292
(1996年1月5日)
典型案例
1．徐順法等與上海復瑞物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理合同糾紛上訴案……………………293
疑難問題
I業(yè)主在小區(qū)的電梯內(nèi)遭歹徒襲擊能否請求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任? ………………298
2．業(yè)主被害身亡其家屬能否請求物業(yè)管理企業(yè)賠償? ……298
3物業(yè)強行入內(nèi)拆陽臺．業(yè)主持刀自衛(wèi)遭圍毆如何維權? …299
4．廣告牌被臺風刮倒，砸毀財物造成損失該由誰負責? …299
六、物業(yè)糾紛處理程序
中華人民共和國民事訴訟法(節(jié)錄) ………………………301
(1991年4月9日)
中華人民共和國行政訴訟法……321
(1989年4月4日)
最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見(節(jié)錄) ……328
(1992年7月14日)
最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定…………………347
(2001年12月21日)
最高人民法院關于人民法院民事調(diào)解工作若干問題的規(guī)定……356
(2004年9月16日)
中華人民共和國仲裁法…………358
(1994年8月31日)
地方規(guī)定
北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)………………………365
(2003年12月24日)
典型案例
I．保安半夜侵入民宅。侵犯公民權利，應當承擔相應的法律責任………………………368
2．中海雅園管委會訴海淀區(qū)房管局不履行法定職責案……369
常用文書
1．民事起訴狀………………373
2民事反訴狀 ………………374
3授權委托書……………………375
4減(免、緩)交訴訟費申請書…………………………376
5民事上訴狀………………377
6財產(chǎn)保全申請書……………378
實用附錄
附1：物業(yè)糾紛處理程序流程圖
I．物業(yè)糾紛訴訟流程圖……379
2．物業(yè)糾紛仲裁程序流程圖…380
附2：賠償金額的計算公式
1人身損害賠償?shù)挠嬎愎健?81
2財產(chǎn)損害賠償?shù)挠嬎愎健?85
3精神損害賠償?shù)挠嬎愎健?85
附3：全國信訪部門通訊方式…386