二手房買賣操作指南（2007最新版）

二手房買賣常識篇
1 二手房交易概況 3
1.1二手房交易與房地產(chǎn)三級市場 3
一級市場/3二級市場/4三級市場/4
1.2我國二手房市場狀況概覽 5
1.3二手房較一手房之優(yōu)勝面 8
優(yōu)勝面之一：價格便宜/8
優(yōu)勝面之二：位置好、交通便利、配套設施成熟/9
優(yōu)勝面之三：所見即所得，不用承擔看不見的風險/9
優(yōu)勝面之四：即買即住，方便省心/9優(yōu)勝面之五：較少承擔產(chǎn)權風險/10
1.4我國現(xiàn)有政策對二手房市場的影響與市場前景 10
稅收政策/11金融政策/13
2 二手房的種類 16
2.1商品房 16
2.2經(jīng)濟適用房 17
經(jīng)濟適用房出售時的對象限制/17
已購經(jīng)濟適用房再上市時費用的限制/17
2.3房改房 18
按成本價購買的房改房/18
按標準價購買的房改房/19
按標準優(yōu)惠價購買的房改房/19
2.4其他相關概念 20
集資建房/20
危舊房改造回遷房/20
已購公有住房/21
已購“央產(chǎn)房”/24
2.5二手房交易的限制與禁止 28
二手房限制交易的情況/28
二手房禁止交易的情況/32
2.6特殊情況：公房使用權交易 35
交易形式/35辦理手續(xù)/36
3 二手房交易方式 38
3.1“手拉手”式交易 38
3.2專業(yè)服務公司介入 39
3.3中介公司服務 39
3.4二手房拍賣交易40
3.5幾種交易“新招” 41
限時銷售/41
以租代售/42
先公證后過戶/43
假“贈與”明“買賣”/44
4 二手房交易流程概述 46
4.1二手房買賣程序 46
訂立買賣合同/46
接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查/47
立契與繳納稅費/47
過戶與領證/47
4.2交易流程圖48
4.3交易雙方所需材料一覽 48
4.4特殊情況：房屋置換 50
5二手房交易相關機構 52
5.1中介機構 52
中介的服務范圍/53
房地產(chǎn)中介服務的收費/54
房產(chǎn)中介的作用/55
5.2房產(chǎn)評估機構 56
二手房交易中的評估/56
房地產(chǎn)價格評估的程序/57
房地產(chǎn)評估的收費標準/57
目前評估機構普遍存在的問題/58
應當選擇什么樣的評估機構/58
5.3律師事務所 59
律師在二手房交易中的工作/60
二手房交易中律師可介入的環(huán)節(jié)/61
5.4登記機關 62
房地產(chǎn)登記主要的記載事項/62
房地產(chǎn)登記種類及登記時限/62
房地產(chǎn)不予受理登記的情形/63
房地產(chǎn)登記需由有關當事人共同申請的情形/64
房地產(chǎn)登記可由當事人單方申請的情形/64委托他人辦理申請登記/65
房地產(chǎn)登記時應提交的材料/66
5.5拍賣公司 66
拍賣和拍賣A/66
拍賣程序的五個階段/67
房地產(chǎn)拍賣常識/68
5.6住房公積金管理中心 69
住房公積金概念/69
住房公積金管理中心/69
住房公積金貸款條件/70
貸款額度、期限、利率/70
住房公積金貸款優(yōu)勢/71
5.7銀行 72
申請二手房商業(yè)貸款的條件/73
手房商業(yè)貸款的金額和年限/73
銀行如何為二手房辦理商業(yè)貸款/74
關于“轉按揭”/75
5.8住房貸款擔保中心 76
5.9稅務部門 77
5.10物業(yè)管理公司 77
物業(yè)服務項目/78
物業(yè)管理收費標準/79
物業(yè)公司在二手房交易中的收費/79
5.11公證機關80
房地產(chǎn)交易中必須辦理公證的情形/81
二手房交易中可能辦理的公證/81
如何辦理房地產(chǎn)公證/83
5.12保險公司 84
房地產(chǎn)保險概述/84
房地產(chǎn)保險當事人/85
房地產(chǎn)保險合同的主要內(nèi)容/85房地產(chǎn)保險的種類/86
買方篇：如何購買二手房
1獲取房源 91
1.1獲取房源信息途徑 91
1.2收集信息階段的注意事項 92
杜絕虛假信息、識破騙子公司/92
發(fā)布求購信息時注意個人保護/93
1.3選擇交易方式 94
2二手房購買與中介 97
2.1如何選擇可信的中介 97
“好中介”的特征/97
選擇良好中介的渠道/99
2.2中介合同 100
委托代理合同/101
居間合同/101
行紀合同/103
擔保合同/104
委托中介買房合同應備條款/105
2.3中介陷阱 107
串通一氣暗放空盤/107
定金欺詐/107
既收傭金又吃差價/108
阻止購房人仔細查看房屋質量/108
房屋面積陷阱/108
隱瞞出售背景和規(guī)劃前景/109
“產(chǎn)權過戶”陷阱/109
“全包價”陷阱/109
2.4越過中介私下交易的后果 110
3房屋考察 111
3.1房屋質量 111
房屋結構問題/111
其他房屋質量問題/112
3.2房屋布局 113
3.3房屋面積 114
3.4房屋周邊環(huán)境 115
自然條件/115
配套設施/116
交通條件/116
3.5物業(yè)管理 116
3.6舊房歷史 117
關于土地使用年限的說明/117
3.7產(chǎn)權考察 119
4談判、簽約 121
4.1確定房價 121
房屋因素/122
環(huán)境因素/122
個別因素/122
心理因素/122
4.2買房砍價 123
4.3簽訂房屋買賣合同 124
4.4房屋買賣合同中的細節(jié)提示 125
房屋的具體情況/126
屋內(nèi)設施的交驗細節(jié)/126
付款方式/126
交房時間/127
居間中保/127
違約責任/127
5簽約后事宜 128
5.1接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查 128
5.2立契過戶、繳納稅費 128
5.3辦理產(chǎn)權變更手續(xù) 128
6 相關稅費 130
6.1二手商品房 130
6.2二手經(jīng)濟適用房 131
6.3二手已購公房 133
7 辦理貸款 135
7.1貸款的種類 135
7.2二手房商業(yè)貸款七步驟 136
7.3公積金貸款申請 137
公積金貸款流程/137
公積金貸款注意事項/138
7.4貸款購買二手房時需注意的問題 139
每月還款額度要量力而行/140
要選擇好貸款銀行/140
要選擇適合自己的還貸方式/140
向銀行提供的資料要真實/141
提供本人住址要準確、及時/142
每月還款要及時，避免罰息/142
申請貸款前不要動用公積金/142
在借款最初一年內(nèi)不要提前還款/142
貸款清償后不要忘記撤銷抵押/143
妥善保管借款合同和借據(jù)/143
7.5關于保險 143
賣方篇：如何出售你的房產(chǎn)
1賣方角色定位 147
1.1普通型賣方 147
1.2投資型賣方 148
戰(zhàn)術一：知己知彼/148
戰(zhàn)術二：美樓計/149戰(zhàn)術三：積小利/149
戰(zhàn)術四：走為上/150
2售房準備 151
2.1資格準備 151
2.2信息準備 151
知識儲備/151 發(fā)布房源信息途徑/152
2.3房屋美容 152
3二手房出售與中介 155
3.1如何選擇可信的中介 155
“好中介”的特征/155
選擇良好中介的渠道/157
3.2中介合同 158
委托代理合同/158
居間合同/159
行紀合同/160
擔保合同/161
委托中介賣房合同應備條款/162
3.3越過中介私下交易的后果 163
3.4交鑰匙要謹慎 164
4 談判簽約 165
4.1定價、砍價與中介“吃差價” 165
4.2簽訂房屋買賣合同 166
5 簽約后事宜 168
5.1如何安全進行房款與產(chǎn)權的交接 168
5.2不要輕易提前交房 168
5.3稅費繳納 169
6其他賣方疑問解答 170
6.1想賣房子但發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權證丟失的情形，如何處理呢 170
6.2賣方如何確定購房起始時間最劃算 171
6.3買方不按期付款，能把房屋賣給他人嗎 172
6.4買房人企業(yè)破產(chǎn)了，我能暫不過戶嗎 172
6.5出售正在出租的房屋，租客主張優(yōu)先購買權怎么辦 173
附錄
附錄一：秦兵律師在中央電視臺“秦兵說房”專題講座中的講解詞 177
附錄二：二手房買賣所涉法律法規(guī)目錄 187
附錄三：買賣全程相關合同范本 189
房屋買賣合同 189
房地產(chǎn)中介服務合同(樣本)(賣方/出租方使用) 193
房地產(chǎn)中介服務合同(樣本)(買方/承租方使用) 198
抵押貸款合同(樣本) 202
購買房屋居間合同 208
房屋出售居間合同 211
委托代理協(xié)議 213
附錄四：各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站 216
附錄五：主要商業(yè)銀行和保險公司網(wǎng)站 218
附錄六：各地住房公積金網(wǎng)站 219
附錄七：常用購房信息網(wǎng) 224