律師答疑系列物業(yè)管理疑難有問必答

前言
第一章 物業(yè)及物業(yè)管理概述
問題1 什么是物業(yè)及物業(yè)管理?
問題2 物業(yè)有哪些類型?
問題3 誰有資格從事物業(yè)管理?
問題4 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)是如何管理的?
問題5 小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于誰?是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，還是開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)?
問題6 小區(qū)物業(yè)共用部位的經(jīng)營權(quán)、廣告權(quán)歸誰?
問題7 房屋的土地使用權(quán)屆滿后怎么辦?
問題8 油庫選址應(yīng)當(dāng)距離居住區(qū)多遠(yuǎn)?
第二章 前期物業(yè)管理
問題9 什么是前期物業(yè)管理?
問題10 前期物業(yè)管理企業(yè)如何確定?
問題11 前期物業(yè)管理協(xié)議如何簽訂?
問題12 前期物業(yè)管理服務(wù)合同何時(shí)終止?
問題13 業(yè)主個(gè)人與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同應(yīng)當(dāng)適用哪個(gè)?
第三章 開發(fā)商的物業(yè)責(zé)任
問題14 開發(fā)商安裝的空調(diào)噪聲嚴(yán)重超標(biāo)怎么辦?
問題15 開發(fā)商承諾的班車服務(wù)，車費(fèi)達(dá)不成一致怎么辦?
問題16 開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)為空置房交納物業(yè)管理費(fèi)?
問題17 開發(fā)商是否有權(quán)出買小區(qū)會(huì)所?
第四章 車位之爭
問題18 地下車庫的“車位使用權(quán)買賣合同”是否有效?車位所有權(quán)能否買賣?
問題19 車輛激增物業(yè)抽簽定車位行嗎?
問題20 路邊劃線停車位能否買賣?
問題21 停車管理服務(wù)關(guān)系是否獨(dú)立于物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系?
問題22 地下車庫“只賣不租”行嗎?
問題23 居住小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車怎樣收費(fèi)及管理?
問題24 地下車位究竟歸誰所有?
第五章 物業(yè)所有權(quán)
問題25 小區(qū)共用設(shè)施能否隨便改變用途?
問題26 小區(qū)戶外活動(dòng)場地等公益性文體設(shè)施歸誰所有?物業(yè)公司是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓管理權(quán)?
問題27 人防工程的所有權(quán)歸誰?使用權(quán)歸誰?地下室是否都屬于人防工程?
問題28 設(shè)備層能否出租、收益歸誰?
問題29 物業(yè)管理用房是否屬于公攤面積?
第六章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
問題30 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)應(yīng)如何確定?
問題31 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)如何召開?
問題32 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)如何召開?
問題33 業(yè)主委員會(huì)有沒有訴訟主體資格?
問題34 物業(yè)管理委員會(huì)是否等于業(yè)主委員會(huì)?
問題35 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域能否成立多個(gè)業(yè)主委員會(huì)?
問題36 業(yè)主委員會(huì)是否有自辦社區(qū)刊物?
第七章 物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)
問題37 小區(qū)配套設(shè)施長期閑置責(zé)任在誰?——物業(yè)公司的物業(yè)驗(yàn)收責(zé)任。
問題38 物業(yè)公司以入住率不符合約定而不予供暖怎么辦?
問題39 在露臺(tái)上蓋房行嗎?物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)怎樣處理?
問題40 將小區(qū)住宅樓和與之相連的辦公樓交給兩家物業(yè)分別管理行嗎?物業(yè)管理區(qū)域如何確定?
問題41 物業(yè)公司在業(yè)主房屋裝修過程中有哪些權(quán)利和義務(wù)?
問題42 門卡制度、收費(fèi)能否單方確定?
問題43 裝修管理費(fèi)能否收取?
問題44 業(yè)主房屋裝修過程中有哪些權(quán)利和義務(wù)?
問題45 物業(yè)公司維護(hù)小區(qū)公共秩序的職責(zé)范圍、物業(yè)公司保安的職責(zé)各是什么?
問題46 共用樓頂能否隨便安裝太陽能熱水器?
問題47 二次供暖交“開口費(fèi)”合法嗎?物業(yè)公司在供暖中有哪些責(zé)任?
問題48 小區(qū)物業(yè)限制安裝空調(diào)地點(diǎn)對(duì)嗎?
問題49 物業(yè)公司對(duì)小區(qū)電梯承擔(dān)哪些責(zé)任?
問題50 樓頂安裝小靈通信號(hào)發(fā)射塔需業(yè)主同意嗎?
問題51 物業(yè)的衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如何確定?
問題52 業(yè)主停車不當(dāng)，物業(yè)是否有權(quán)鎖車?
第八章 物業(yè)維修基金(資金)
問題53 公共維修基金的使用范圍是什么?
問題54 首期維修基金的何時(shí)交納?
問題55 維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)如何確定?
問題56 公共維修基金歸誰所有?
問題57 如何查詢房屋轉(zhuǎn)讓人是否交納公共維修基金?
問題58 房管局收取公共維修基金是否合理?
問題59 共用維修基金交納的程序是怎樣的?
問題60 房屋轉(zhuǎn)讓中，共用維修基金怎樣處理?
第九章 物業(yè)收費(fèi)
問題61 什么是物業(yè)服務(wù)費(fèi)?
問題62 只要接受了物業(yè)服務(wù)，是否就應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)?
問題63 小區(qū)停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么?
問題64 采暖安裝費(fèi)可以收取嗎?
問題65 物業(yè)管理企業(yè)是否有物業(yè)費(fèi)使用的公示義務(wù)?
問題66 物業(yè)費(fèi)應(yīng)從何時(shí)開始交納?
問題67 物業(yè)費(fèi)中是否包括特約服務(wù)費(fèi)?
問題68 物業(yè)費(fèi)中包括公共設(shè)施的電費(fèi)嗎?
問題69 配套設(shè)施沒到位也要交物業(yè)費(fèi)嗎?
問題70 煤氣、有線電視等的開通費(fèi)物業(yè)公司能否收取?
問題71 整體供熱的，部分業(yè)主能否要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)?
問題72 福利房小區(qū)中的商品房物業(yè)費(fèi)應(yīng)如何繳納?
問題73 業(yè)主委員會(huì)成立前能否可以不交物業(yè)費(fèi)?
問題74 暫時(shí)不住物業(yè)費(fèi)是否要交?
問題75 贈(zèng)送的面積是否要繳納物業(yè)費(fèi)?
問題76 物業(yè)管理公司能收物業(yè)管理費(fèi)押金嗎?
問題77 百萬外墻洗臉費(fèi)如何支出?
第十章 物業(yè)糾紛處理
問題78 業(yè)主換物業(yè)，建委的職責(zé)是什么?
問題79 物業(yè)公司是否有權(quán)強(qiáng)制業(yè)主交費(fèi)?
問題80 物業(yè)公司限水限氣治欠費(fèi)業(yè)主行嗎?
問題81 非法出租地下室到哪個(gè)部門投訴?
問題82 行政機(jī)關(guān)是否有權(quán)對(duì)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司的合法性進(jìn)行審查?
問題83 業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)可以申請(qǐng)支付令嗎?
問題84 噪聲擾民居民能否要求賠償損失?
問題85 居住房屋用于商業(yè)怎么辦?
——業(yè)主心聲