香港購物中心成功密碼

第一部分 香港購物中心發(fā)展綜述
亞洲最早建成購物中心的城市
地鐵的出現(xiàn)推動了購物中心的大發(fā)展
香港購物中心發(fā)展的一個繁榮時代
21世紀(jì)香港購物中心的發(fā)展趨勢
香港購物中心發(fā)展的三個階段
第二部分 發(fā)展策略及選址密碼
在1980至1990年間迅猛擴張，購物中心增長速度緊隨GDP增長
把握世界購物中心發(fā)展潮流，搶先一步的購物中心開發(fā)戰(zhàn)略
將購物中心與酒店、寫字樓設(shè)計成商業(yè)金三角，合三為一，實現(xiàn)商業(yè)資源互通互用
因勢利導(dǎo)的商業(yè)造勢，不貪大求全，購物中心采取分期開發(fā)、分階段開發(fā)的策略
合理控制商業(yè)規(guī)模和運營風(fēng)險，不建設(shè)面積超過20萬平方米的購物中心
將檔次最高的購物中心，開在寫字樓及銀行最集中的地方
利用旅游經(jīng)濟的客源拉動力，使購物中心成為有名旅游景點
在一千平方公里土地上，建設(shè)40多個購物中心，購物中心發(fā)展和更新層出不窮
實踐購物中心選址的二八原則，確定20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80％的生意
推動購物中心“扎堆式”經(jīng)營，奉行麥當(dāng)勞與肯德基式共贏理念，實現(xiàn)雙贏
項目建設(shè)前的調(diào)研等軟性投資，要占據(jù)購物中心整體投資的10％以上
地鐵到哪里，購物中心開發(fā)就跟到哪里
占據(jù)地鐵出口，還要占據(jù)巴士站，讓地鐵人流在此換乘，而不是快速通過
大力發(fā)展社區(qū)型購物中心，社區(qū)型購物中心占總數(shù)的80％以上
第三部分 建筑及商業(yè)規(guī)劃密碼
城市中心的購物中心最多達15層，商業(yè)向空中發(fā)展，將商業(yè)價值利用到極致
設(shè)計復(fù)合型人流推動結(jié)構(gòu)，地鐵入口直接與較高樓層相連，提高各樓層租金收益水平
區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超市為核心主力店
主力商家重復(fù)度高，但購物中心善于利用自身特色形成優(yōu)勢
與穿有關(guān)的承租商戶數(shù)量最多，平均占總承租商戶數(shù)量30％以上
美食在購物中心總營業(yè)面積中承租面積最大，平均占總承租面積的25％以上
用一艘“郵輪”形成統(tǒng)領(lǐng)多個商場集群的旗艦，形成商場集群消費力的核心原點
最大限度利用中庭的空間，使中庭成為一道最佳的餐飲景觀
不要把餐飲放在一個地方，而是要多點多層的休閑餐飲
將露天兒童樂園設(shè)置于美食廣場旁，方便餐飲與兒童之間的聯(lián)動
為使一期和二期之間的客源充分交流，不惜建設(shè)一條寬度達60米的過街天橋
不允許在購物中心內(nèi)部出現(xiàn)任何一條“陰陽街”
充分利用電影優(yōu)勢，最多在一個購物中心內(nèi)設(shè)置了十一間電影放映室
第四部分 吸引人流的動線密碼
多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚至于有數(shù)個主力店
將主力店設(shè)置于購物中心兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心中部
將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布
設(shè)置多個地鐵出入口，全方位引導(dǎo)人流，使購物中心與地鐵站融為一體
不把停車場只放在負(fù)一層，而是將停車場進行多樓層設(shè)置，進行人流引導(dǎo)
架設(shè)全封閉人行天橋，將人流直接導(dǎo)入購物中心，不多設(shè)一個出口，不流失一個客源
將美食廣場安排在購物中心的頂樓，形成吸引人流的磁極
在購物中心設(shè)置大型電視屏幕，形成人流集中的焦點效應(yīng)
建筑玻璃外墻進行主題式設(shè)計，讓建筑外部形成消費動力
將電影城的入口設(shè)置于首層，但是出口卻設(shè)置于高層，引導(dǎo)人流往上走
巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口，將人流引向購物中心
在購物中心內(nèi)設(shè)計人性化的的士站，方便乘客在此上落，重視服務(wù)的細(xì)節(jié)
在室內(nèi)頂部設(shè)置驚險刺激的娛樂項目，讓顧客情不自禁往上走
在自動扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，吸引人流按照其引導(dǎo)的方向走
充分發(fā)揮街鋪的聚客作用，設(shè)計盡可能多的街鋪以營造商業(yè)氣氛
第五部分 提高購買率及創(chuàng)造愉悅
購物感受的設(shè)計密碼
層層退縮的中庭設(shè)計，讓顧客的空間感受最佳化
弧線形的中庭設(shè)計，形成購物的流動的空間
運用弧形動線，創(chuàng)造購物中心豐富的視覺空間和愉快的購物體驗
多中庭設(shè)置原則，鼓勵層間運動
不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是要讓它同一店鋪多層分布
平面商業(yè)分布不設(shè)商品專屬區(qū)，而是實行混業(yè)經(jīng)營
同一個購物中心不同檔次商品共存，將不同價位的商品分別設(shè)置于不同的樓層
次級街道控制在3—7米的范圍內(nèi)，主街道要在12米以上
每隔20—40米即布置一組自動扶梯，電梯采用集中布置的原則
在多層的購物中心內(nèi)，設(shè)計跨多層的“通天梯”實現(xiàn)人流跨層傳送
將餐飲場所設(shè)置于溜冰場上空，推動娛樂觀賞化，餐飲娛樂化
在廁所外設(shè)置等候區(qū)，人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計無處不在
處處關(guān)心人的需要，無障礙設(shè)計完善齊備，考慮周全
在購物中心內(nèi)設(shè)計充足的停車位，預(yù)見并滿足消費者停車購物的需求
主入口設(shè)計醒目標(biāo)志，使其成為人流集中和各類活動的焦點
與生活有關(guān)的商品及服務(wù)都能夠成為購物中心的組成部分，如彩票銷售點等
使多數(shù)商鋪成為第一排商鋪，盡量減少第二排商鋪
第六部分 可持續(xù)經(jīng)營的管理密碼
推動購物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營管理公司對購物中心的作用
經(jīng)營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權(quán)，形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象
招商注重商戶組合，不以租金最高作為首選，重點考慮品類組合及商戶經(jīng)營水平
用策略經(jīng)營實現(xiàn)各層租金遞增幅度平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小
讓購物中心成為滿足多元化需求的場所，實現(xiàn)公共空間社會化
購物中心的租戶每年保持5％—10％的淘汰率
商戶入場要先遞交申請，然后對其進行半年考察以后，才決定是否讓該商戶進場
重視顧客的感受，當(dāng)小孩子走進商場的時候，竟然會得到一枚糖果
裝修期近乎完美的現(xiàn)場管理，不給購物氛圍制造一絲絲的不和諧
在購物中心外設(shè)置咨詢服務(wù)臺，不是引人購物，而是為人指引道路
經(jīng)常舉辦促銷活動，但促銷活動經(jīng)費來源完全良性
聘請國際著名溜冰高手舉辦培訓(xùn)班，增強溜冰場和購物中心的聚客能力
用免費停車或全港最便宜的停車費的手段．討得顧客的歡心
購物中心總收入增加的50％來自于廣告及展示空間的增加
合理控制售價與租金之間的比率，將回報率控制在7％—8％之間
將一次促銷展示作為一次作品展示，將藝術(shù)與商業(yè)在購物中心奇妙融合
第七部分 構(gòu)建品牌核心優(yōu)勢的傳播密碼
現(xiàn)代化的品牌推廣手段，構(gòu)建購物中心的可持續(xù)運營優(yōu)勢
運用與購物中心形象相適應(yīng)的推廣手段，講究社區(qū)品味，體現(xiàn)人文關(guān)懷
用現(xiàn)代藝術(shù)的語言構(gòu)建購物中心的標(biāo)志，形成現(xiàn)代購物中心的品牌形象識別
運用超市不斷變換形象的手法，保持顧客對購物中心常年不斷的新鮮感
充分利用節(jié)假曰的宣傳機會，實現(xiàn)節(jié)假曰宣傳的節(jié)點引爆
很少在媒體上做形象廣告，即使做，投入費用也不大
充分利用每一個地鐵出口，制造最強烈的廣告效應(yīng)
在每一個細(xì)節(jié)處都運用設(shè)計的元素，連洗手間的設(shè)計都與眾不同
在每一個可利用的地方都設(shè)置廣告位，既美化了形象，又創(chuàng)造了收益
了解女性逛街時容易迷路、慌張的心理，用良好的指示牌設(shè)計，不讓女性購物者走回頭路
用智能化的購物指引設(shè)施，讓男性購物者輕松找到目的地
堅持購物中心的主題原則，為追求色調(diào)統(tǒng)一，不惜要求商家修改VI的顏色
每年舉辦除夕夜“蘋果倒數(shù)”活動，十多年不間斷，使其成為城市標(biāo)志
每天舉辦一場鋼琴演奏會，將顧客帶到音樂藝術(shù)的殿堂
第八部分 不可復(fù)制的特色和主題密碼
天空之城的設(shè)計，將顧客帶到充滿迷幻色彩的未來世界
為購物中心創(chuàng)造新穎的海洋主題，營造劇場化的購物感受
將西方藝術(shù)與中國風(fēng)水進行完美結(jié)合，用藝術(shù)的方法創(chuàng)造購物中心的風(fēng)水格局
營造荷里活的夢幻世界，用星光大道吸引電影迷的視線
現(xiàn)代、金屬、夢幻的主題，充滿創(chuàng)意的、新一代的購物中心設(shè)計贏得未來
在天臺創(chuàng)造最美麗的維港景致，使購物中心具有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢
在光譜上選取一截顏色，形成購物中心的印象識別
實現(xiàn)購物中心公園化，在激烈的市場競爭中創(chuàng)造差異化購物環(huán)境
設(shè)計室內(nèi)過山車，獨一無二的娛樂設(shè)施形成購物中心的獨有特色
將史諾比樂園概念引入購物中心，差異化經(jīng)營打造全新品牌概念
附：香港著名購物中心規(guī)劃平面圖集
后記：廣州正在成為中國商業(yè)地產(chǎn)的策源地