物業(yè)經(jīng)理便攜手冊

　　主要內(nèi)容本書系統(tǒng)地介紹了美國物業(yè)管理的程序、方法。內(nèi)容涉及到全面策劃業(yè)績檢查，利用外部資源、運作和維護計劃、程序，預防性和預測性維護工作，清潔、園林、電梯和水處理方面的服務以及物業(yè)部門的業(yè)績評估。 本書目錄譯者序序使用說明第1章全面策劃業(yè)績檢查1.1引言 1.2戰(zhàn)略目標規(guī)劃1.3部門運作、維護和管理審查標準1．3．l運作管理審查清單 1.3.2 維護管理審查清單 1.4設施部門運作的比較統(tǒng)計1.4.1引言1.4.2制定指標組的步驟 1.5部門管理審查標準第2章利用外部資源2．l有關利用外部資源的建議2．1.1其他問題 2 1.2激勵承包商的工人2.2利用外部資源的優(yōu)缺點2.2.1優(yōu)點2.2.2缺點2．3外包服務2．3.1質量管理 2．3.2靈活性 2．3．3 節(jié)省開支2.3.4雇傭專業(yè)承包商2.3.5選擇外部資源 2.3.6 判斷承包公司的能力2.3.7承包公司行政管理的責任2.3.8外包工程管理2.3.9合同談判 2.3.10服務規(guī)定、通信責任、器材、設公司公用設施 2.3.11使用合格的外包工程人員2.3.12日程安排和報告要求2.3.13對合同履行情況的監(jiān)督2.3.14結論2.3.15其他外包問題第3章運作和維護計劃 3.1管理運作計劃 3.1.1工程管理方法和程序3.1.2工程管理中心3.1.3工程管理中心的職大責 3.1.4 人員和位置3.1.5組織因素3.1.6服務單3.1.7 派工單3.1.8固定運作單 3.1.9 預防性維護3.1.10工作順序排列系統(tǒng)3.1.11工程審批3.1.12計劃3.1.13時間安排3.1.17記錄\分析和實測成果3.1.18周報告3.1.19月報告3.1.20信息反饋3.1.21客戶反饋3.23.2.1關閉和起動3.2.2緊急情況3.2.3故障診斷和協(xié)調(diào)3.2.4建立標準3.2.5統(tǒng)計過程控制3.2.6綜合設施運作計劃3.2.7應急反應計劃3.2.8有害材料計劃3.2.9制冷劑管理3.2.10安全計劃3.2.11防火計劃3.2.12工人騷亂3.2.13設施居民支持計劃3.2.14改善客戶的感受3.2.15了解客戶的要求3.2.16提供反饋3.33.3.1質量管理計劃的目標3.3.2檢驗制度3.3.3物業(yè)部門人員的檢驗工作3.3.4檢查和追蹤不合格工程3.3.5全面質量管理計劃（運作和維護專用）第4章預防性和預測性維護工作4.1預防性維護程序4.1.1引言4.1.2合理的預防性維護計劃包括的內(nèi)容4.1.3基本管理4.1.4現(xiàn)場檢驗程序4.1.5設施檢驗和維護程序4.1.6設施檢驗維護程序的特點4.1.7設備和系統(tǒng)維護程序4.1.8能源控制管理系統(tǒng)4.1.9設備和系統(tǒng)的保證4.24.2.1引言4.2.2效益4.2.3技術4.2.4紅外線溫度記錄法4.2.5超聲波4.2.6超聲波的應用4.2.7集成化4.2.8專家系統(tǒng)4.2.9預測過程4.2.10程序起始階段4.2.11檢測程序的效率4.2.12審查和修改程序第5章運作和維護程序5.1設備清單5.2狀況評估5.3設計評估5.4運作要求5.5設備起動和關停5.6運作檢查5.7照明5.8節(jié)能5.9需求控制通風5.10設施管理工具5.11能源經(jīng)營管理系統(tǒng)運作5.12緊急和擴大的設施維護系統(tǒng)運作5.13設施管理系統(tǒng)服務程序5.14設施管理系統(tǒng)運作人員的要求5.14.1遙控運作要求5.14.2定義5.14.3對遙控設施提供者的要求第6章清潔服務6.1清潔工作類型6.2清潔程序6.3清潔頻率6.4人員安排6.5崗位計算方法6.6崗位說明6.6.1崗位1：普通服務員6.6.2崗位2：衛(wèi)生間清潔工6.6.3崗位3：地面維護工6.6.4崗位4：公用設備清潔工（公用設備輔助或區(qū)段清潔工）6.6.5崗位5；樓梯和樓梯井清潔工6.6.6崗位6：電梯和升降機清潔工6.6.7崗位7：定期清潔工6.6.8崗位8：窗玻璃清潔工6.6.9崗位9：垃圾清除工（垃圾回收技工）6.6.10崗位10、11、 日間男女服務員（日班服務員、衛(wèi)生間服務員）6.7質量管理6.8垃圾管理系統(tǒng)第7章園林服務7.1園林服務承包商的責任7.2 選擇園林承包商和投標過程7.3草坪維護7.3.1割草和修剪7.3.2雜草和蟲害防治7.3.3施肥7.3.4清除硒草和通氣7.3.5種草7.4喬木、灌木和其他植物的護理7.4.1根部覆蓋和雜草防治7.4.2 修剪7.4.3施肥7.4.4清掃7.4.5防治蟲害7.5澆水7.6季節(jié)性的色彩設計7.7 質量管理第8章電梯和自動扶梯服務8.1操作規(guī)程8.1.1電梯8.1.2載貨電梯8.1.3人力升降機8.1.4人力小型載貨升降機8.1.5輪椅電梯8.1.6自動扶梯和自動過道8.1.7自動扶梯和自動過道8.1.8ADA（美國殘疾人法案）標志8.1.9補充標志8.1.10設備識別標志8.2維護設備8.2.1定義和術語8.2.2維護承包合同8.2.3停止設備運作8.2.4監(jiān)測設備運作情況8.2.5返修呼叫和停機8.2.6監(jiān)測維護工作業(yè)績8.2.7提高安全度和限制責任8.3 設備更新8.3.1何故、何時、何物需要更新8.3.2如何選擇更新工程承包商第9章水處理服務9.1引言9.2設施水系統(tǒng)9.2.1空調(diào)系統(tǒng)9.2.2采暖系統(tǒng)9.2.3加濕系統(tǒng)9.2.4 飲用水系統(tǒng)9.3水處理原則9.4選擇水處理服務9.4.1外包服務與內(nèi)部水處理9.4.2水處理全套服務9.4.3水處理支持服務9.4.4顧問在外包水處理服務中的作用9.5安裝新的水處理程序9.5.1選擇水處理承包商9.5.2水處理技術要求9.6管理設施水處理程序9.6.1水處理服務程序9.6.2評估水處理程序業(yè)績9.7清洗水系統(tǒng)設備和管道9.7.1概述9.7.2在線化學清洗9.7.3脫線機械清洗9.7.4脫線化學清洗9.7.5規(guī)劃清洗過程第10章建筑、結構和日常維護、修理服務10.1引言10.2維護管理系統(tǒng)和工程管理10.3人力資源10.4協(xié)調(diào)與客戶和住戶的關系10.5日程安排10.6工程文件10.7安全問題10.8 計劃和概算10.9質量管理和客戶滿意度11.1引言11.2業(yè)績評估系統(tǒng)

　　伯納德T·劉易斯是一位獨立設施管理顧問，曾獲美國軍事學院機械科學與土木工程學學士學位、哥侖比亞大學數(shù)學藝術碩士學位和西太平洋大學工商管理博士學位。他是一位注冊專業(yè)工程師和執(zhí)業(yè)工廠工程師。他在美國陸軍、美國機器鑄造公司、西部電氣公司、美國海軍和許多公共和私有部門的咨詢工程中從事設施工程和管理工作達35年以上。他曾發(fā)表過20部有關設施維護工程和管理的書籍。包括本書。